Il pignoramento di quota preoccupa non solo il proprietario della quota pignorata, ma anche gli altri comproprietari. Lo Studio Legale Forcella Peruzzi ti spiega cosa succede alla tua proprietà immobiliare se un tuo comproprietario o coerede ha debiti che non riesce a pagare. Ti spiega come procedere a divisione e tutelare il tuo patrimonio.pignoramento di quota

L’esecuzione immobiliare su immobili in comproprietà

Il debitore risponde dei debiti con tutto il proprio patrimonio. Risponde con il patrimonio mobiliare (conti correnti, titoli, mobili, quadri ecc.). Con quello immobiliare (diritti di proprietà, diritti di usufrutto). Risponde sia con la proprietà di un intero immobile, sia con la proprietà di una quota immobiliare, anche se minima. Pertanto, se munito di titolo esecutivo, il creditore può iscrivere o aver iscritto ipoteca anche su una quota immobiliare. Ovvero può procedere con l’esecuzione di una quota immobiliare, cioè può chiedere che la quota venga venduta all’asta. Questa situazione di pignoramento di quota è disciplinata dagli articoli 599, 600 e 601 del codice di procedura civile.

Pignoramento di quota, la posizione dei comproprietari

Punto essenziale. Il creditore può procedere al pignoramento della sola quota di proprietà del debitore. Tuttavia è indubbio che un’esecuzione immobiliare su una quota di comproprietà porti pregiudizio ai comproprietari. Per tale motivo, il creditore notifica il pignoramento di quota ai comproprietari. Lo scopo di tale notifica è quella di avvisare i comproprietari della procedura e di invitarli a non consentire al debitore di separare la propria quota senza controllo del giudice. E’ bene che i comproprietari partecipino all’esecuzione con un proprio avvocato. All’udienza del processo esecutivo, il giudice esamina il modo migliore per tutelare il creditore che ha attuato il pignoramento di quota. Ma anche i comproprietari delle altre quote che, loro malgrado, subiscono questa situazione e devono affrontare vari costi.

1) La separazione della quota pignorata

La prima opzione astrattamente percorribile è quella della separazione della quota pignorata. Cioè quella di dividere in natura la quota pignorata. Questo sarà possibile solo in caso di terreni agricoli. Difficilmente in caso di immobili sarà possibile ricavare una porzione pari esattamente alla quota pignorata. La separazione avviene su istanza del creditore. Ma gli altri comproprietari hanno diritto di far sentire le proprie ragioni ed esprimere la propria opposizione al giudice. Ad esempio quando il terreno agricolo, se diviso, perdesse buona parte del suo valore.Una volta separata la quota, la vendita forzata, cioè l’asta, sulla quota separata si svolge normalmente.

2) La divisione

Cosa succede se la separazione in natura della quota non è possibile oppure non è richiesta? Sentiti i comproprietari, il giudice decide se procedere con il giudizio di divisione, sospendendo l’esecuzione. Oppure se disporre la vendita della quota indivisa. In genere il giudice procede con la divisione, perché la vendita della quota indivisa non quasi mai economicamente conveniente. La divisione è effettuata secondo le regole del codice civile. Pertanto, la divisione è fatta preferibilmente in natura, secondo quanto previsto dall’articolo 1114 c.c., attribuendo conguagli in denaro. Se la divisione in natura non è possibile o non è conveniente, il giudice potrà disporre la vendita all’asta dell’intero immobile. In questo frangente è importante l’intervento dei comproprietari, che devono tutelare le proprie ragioni. Talvolta è anche possibile un accordo bonario, che coinvolge anche il debitore e pone fine definitivamente all’esecuzione. Quando la fase di divisione è cessata, l’esecuzione riprende la sua strada.

3) La vendita della quota indivisa

La terza ipotesi percorribile è quella della vendita della quota indivisa. Come visto sopra, questa ipotesi è difficilmente realizzabile. Può avvenire solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita di quota porti ad ad un prezzo pari o superiore al valore della quota stessa.

Conclusione

Hai la preoccupazione che un comproprietario non sia in grado di far fronte ai propri debiti? La quota di comproprietà altrui è stata ipotecata? Conviene analizzare immediatamente la situazione con un avvocato. Come visto sopra un pignoramento di quota immobiliare è una procedura molto complessa e costosa anche per il creditore. Il comproprietario debitore e gli altri comproprietari (coeredi o meno) hanno la possibilità di far leva su questo aspetto. Possono offrire al creditore, anche se è una Banca, una via d’uscita decorosa per rientrare di parte del proprio credito. Può essere anche un buon momento per procedere ad una divisione (scioglimento della comunione) da tempo rinviata. E’ una situazione da affrontare però con estrema attenzione, per la complessità della situazione giuridica e dei vari risvolti. In particolare per tutelarsi da eventuali future azioni revocatorie di altri creditori.  

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Come scegliere un avvocato per la divisione immobiliare?

E’ sempre opportuno rivolgersi ad un avvocato immobiliarista che conosca l’interpretazione del tuo Tribunale su questo particolare settore. Ad esempio il nostro studio patrocina nei tribunali veneti di Padova, Venezia, Treviso, Vicenza, Verona, Rovigo, Belluno, ma anche in quelli delle regioni limitrofe. Al primo incontro, non partire con la convinzione di agire giudizialmente per avere la liquidazione della propria quota o acquistare l’intera proprietà comune. In genere infatti ci vengono chiesti i costi di tale procedura, la valutazione del bene, tasse, imposte, spese legali, spese di perizia ecc., magari esponendoci il timore che gli avvocati avranno tutto l’interesse a instaurare e proseguire una lunga causa per pretendere grosse parcelle. Questi aspetti sono sicuramente essenziali, ma ti consigliamo cambiare radicalmente la prospettiva! Limitati ad esporre la situazione  e gli obbiettivi ed ascolta quello che un avvocato ti suggerisce.

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