La società holding immobiliare “pura” è quella non commerciale. Con oggetto di mero godimento. Di recente è stata ufficialmente riconosciuta in Italia. Nella forma della Società semplice. Può essere iscritta nel Registro Imprese. Anche se non svolge attività commerciale. Commento alla Sentenza 08/11/2016 del Tribunale di Roma.società holding immobiliare pianificazione successoria fiscale

Il Tribunale di Roma ha riconosciuto la legittimità dell’iscrizione nel Registro Imprese di una società semplice di mero godimento. Una società holding immobiliare che non svolge attività di impresa. Ma di mera gestione. Una società sottratta alla disciplina sulle società commerciali. A cui non è applicabile l’art.2248 c.c. Con tutti i vantaggi civilistici e fiscali. Utilizzabile nella pianificazione successoria e fiscale.

Il caso: il rifiuto del registro imprese di iscrivere una società holding immobiliare

Il Registro Imprese aveva rifiutato l’iscrizione di una società holding immobiliare di mero godimento. Cioè di una società con un oggetto sociale non commerciale. Una società dedicata alla sola gestione di beni. Con ciò il Registro seguiva la normativa del codice civile. Il codice civile del 1942 esclude che una società potesse avere un oggetto di mero godimento. L’ art. 2248 c.c. afferma che al godimento di beni si applicano le norme sulla comunione. Non quelle sulla società. Doveva intendersi escluso dalla nozione di “società” quell’ente collettivo

il cui patrimonio fosse costituito esclusivamente dagli immobili conferiti dai soci e la cui attività si esaurisse nel concedere tali immobili in locazione a terzi o agli stessi soci. Senza produrre o fornire agli uni o agli altri alcun servizio collaterale

Nell’impresa (società) i beni sono destinati ad essere utilizzati per un obbiettivo commerciale. Nella comunione i beni sono destinati ad essere conservati. Ma con tale interpretazione la società holding immobiliare si trovava impedita a fare un’attività lecita. Ammessa per soggetti giuridici simili. Riconosciuti dal nostro ordinamento. Si pensi alle società consortili. Previste dal nuovo art. 2615ter. Oppure ai tipi sociali costituiti per atto unilaterale. Finalizzati, ad iniziative individuali e non collettive.

La precedente giurisprudenza minoritaria

Peraltro, in precedenza, c’era una isolata giurisprudenza di merito favorevole alla società holding immobiliare. Alla società avente un oggetto di mero godimento immobiliare. Questa aveva ammesso l’eventualità che una società potesse svolgere unicamente una mera gestione degli immobili di proprietà. Assumendo quale presupposto legittimante la circostanza per cui il contratto sociale dovesse avere ad oggetto un’attività economica. Ma non obbligatoriamente di tipo commerciale:

essendo coessenziale alla società l’esercizio di un’attività economica e non necessariamente di un’attività commerciale, ne derivava che l’ente societario potesse essere certamente considerato idoneo a rivestire qualsiasi conferimento di beni per l’esercizio di attività non commerciali, dirette a ricavare maggiori utili da una più razionale gestione dei beni comuni, mediante la creazione di un’apposita organizzazione, e che dovesse ricondursi in siffatta ipotesi la fattispecie di una società immobiliare (Trib. Roma, 30 aprile 1981. Anche Trib. Milano, 29 gennaio 1987).

La sentenza del Tribunale di Roma

Il Tribunale di Roma si richiama alla normativa fiscale. La normativa fiscale richiede, per le società di mero godimento, la trasformazione in società semplici. Con ciò riconoscendo sostanzialmente tale oggetto sociale. Non commerciale. Si veda la risoluzione della Agenzia Entrate n.380 del 1987. Secondo il Tribunale le norme tributarie devono qualificarsi alla stregua di leggi ordinarie. Non possono considerarsi  eccezionali e transitorie. Dunque vanno coordinate con le leggi civili.

L’art. 2248 c.c. sembra escludere la possibilità di coesistenza del modello societario e della disciplina della comunione. Ma non significa che sia vietata una società di godimento. Che si diversifichi dal regime della comunione. La normativa fiscale è la risultante di una consapevole decisione del legislatore. Che ha voluto architettare un tipo societario di godimento. Riconducibile al modello della società semplice. E la cui causa sia sostanzialmente quella della comunione. Ovvero il godimento diretto o indiretto d’immobili e di altri beni. Ma che diverge dalla comunione per le regole organizzative. La società holding immobiliare è svincolata dal precetto di cui all’art. 1111 c.c. Una regola applicabile alla comunione. Ma che può essere derogata.

Veniamo ai provvedimenti fiscali presi in considerazione dal tribunale di Roma. Sono quelli che dichiarano la legittimità dell’omologazione della delibera di trasformazione di una società di capitali in una società semplice. Una società holding immobiliare. Visto che ha esclusivamente ad oggetto la mera gestione del proprio patrimonio immobiliare. La costante reiterazione di questi interventi legislativi di agevolazione fiscale ha introdotto nell’ordinamento un modello di società configgente da quello del codice civile.

Conclusioni

Per effetto della sentenza è possibile richiedere l’iscrizione della società nel Registro delle Imprese dell’atto costitutivo di una società holding immobiliare. Nella forma della società semplice di godimento. Il Registro Imprese  dovrà procedere alla registrazione. Previo esame di congruità. La società semplice può divenire la tipologia sociale cui ricondurre l’esercizio di attività economiche collettive non commerciali. La cassaforte di famiglia. Alternativa alla comunione. Si auspica però una normativa ad hoc per la società holding immobiliare. Tale da condurre ad un’unificazione razionale delle discipline dettate in materia civilistica e fiscale. Come avvenuto in Francia. Con la S.C.I. La Societé Civile Immobilière.

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