Comproprietà immobiliare, spiegazioni legali e consigli pratici

Come si gestiscono i rapporti in una comproprietà immobiliare? Chi prende le decisioni? Come si scioglie e con quali conseguenze?

Cos’è la comproprietà immobiliare

Quando parliamo di comproprietà immobiliare ci riferiamo solo alla “proprietà indivisa” o “pro quota“. Ciascun proprietario ha infatti una quota dell’intero immobile. Ad esempio, due quote da un mezzo. Oppure tre quote di un terzo. Le quote possono avere lo stesso valore percentuale, ma anche un valore diverso. Per meglio chiarire, ogni titolare non ha la proprietà su una parte definita dell’immobile. Ma su una quota ideale dell’intero immobile. Il termine tecnico per definire la comproprietà e la “comunione”. Da con confondere, mi raccomando, con il regime di comunione tra coniugi.

Semplificando, la comunione, intesa quale comproprietà, può essere di due tipi:

• la comunione ereditaria
• la comunione ordinaria

La prima è la comproprietà immobiliare originata da una successione ereditaria. In sostanza da un testamento o da successione legittima, La secondaè la comunione originata da un atto negoziale, quale ad esempio la compravendita o la donazione. La disciplina tra i due tipi di comproprietà immobiliare è similare. Con delle piccole diffierenze. Invece, è da tenere distinta la c.d. multiproprietà, che deve essere specificamente affrontata. Così come è da tenere distinta la comunione sulle parti condominiali dei condomini. Ad esempio sul tetto, sull’androne, sui muri portanti ecc.

L’assemblea dei comproprietari

Per l’amministrazione della comproprietà immobiliare, la Legge prevede la partecipazione di tutti i comunisti. Essi si devono riunire in assemblea, anche se molto spesso avviene solo uno scambio di lettere. Di massima i comproprietari adottano le delibere a maggioranza semplice. Cioè oltre il 50% della proprietà. In altre parole, la volontà dei comproprietari che hanno la maggioranza del bene vincola anche la minoranza dissenziente.

Invece, per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e per le innovazioni dirette a migliorare l’immobile comune occorre una delibera assunta con la c.d. maggioranza qualificata. Ossia è necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla comunione (le c.d. teste). Essi devono rappresentare almeno i due terzi del valore complessivo del bene.

Oltre a partecipare all’amministrazione Tutti i comproprietari hanno diritto di partecipare all’amministrazione dell’immobile comune e hanno l’obbligo di concorrere alle relative spese per la gestione e conservazione. I comproprietari partecipano alle spese sulla base della loro quota di proprietà. In linea di massima, in proporzione alla quota. Per cui maggiore è la quota di comproprietà, maggiore è la  spesa.

La norma fondamentale che disciplina l’utilizzo della comproprietà immobiliare è l’art.1102 del codice civile. Tale norma stabilisce in particolare che:

Art. 1102 c.c.: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. …”.

Da tale norma possiamo trarre i due limiti fondamentali all’uso dell’immobile in comunione:

1.  il divieto di alterare la destinazione della cosa
2. il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne paritetico uso.

L’uso da rispettare è quello attuale. Occorre precisare che il concetto di pari uso non va intesa in senso di uso “identico”. Così è normalmente ammesso che un comproprietario faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri. Dunque, l’importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.

Da questi principi si traggono alcune tendenziali regole di comportamento:

• il comproprietario non deve causare danni o modificazioni al bene comune,
• non può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile
• garantire che anche gli altri comproprietari utilizzino l’immobile.

L’azione possessoria del comproprietario

Cosa accade se uno dei comproprietari commette una violazione alle regole di cui sopra? Il comproprietario leso nel proprio diritto ha la possibilità di rivolgersi al giudice per chiedere la cessazione dell’uso. Tale azione si chiama possessoria e può essere di due tipi.

1. l’azione di reintegrazione (art. 1168 codice civile). Questa è concessa in presenza di uno spoglio violento e clandestino,
2. l’azione di manutenzione (art. 1170  codice civile). Tale azione invece è concessa per eliminare molestie e turbative (0omma 1). Oppure a recuperare il possesso in caso di spoglio non violento o clandestino (commi 2 e 3).

Attenzione, occorre avviare l’azione possessoria entro l’anno dal sofferto spoglio. O meglio da quando l0 spoglio era conoscibile con la diligenza dell’uomo medio. Ed è il ricorrente a dover dimostrare di essersi attivato tempestivamente. Vedi sulla questione l’Ordinanza Cass. n.23870/2021.

Vendita della comproprietà immobiliare o della quota

In genere la comproprietà immobiliare cessa con una vendita effettuata in accordo da tutti i comproprietari. Infatti, per la vendita dell’intero immobile è necessario l’accordo di tutti. I comproprietari stipuleranno il rogito, tutti insieme, presso un notaio. Insomma, non può esserci una decisione a maggioranza. Invece può crearsi una situazione di stallo quando anche uno solo dei comproprietari rifiuti di vendere l’immobile. Questo avviene tipicamente perchè il comproprietario riluttante ritiene il prezzo inadeguato. Oppure intende avere lui stesso la proprietà.

In tale caso, ogni comproprietario ha la possibilità di vendere soltanto la sua quota. Tendenzialmente questo è possibile solo per la comunione ordinaria. Comunque, sappiamo bene che è praticamente impossibile trovare un acquirente di una quota indivisa di una comproprietà immobiliare. Ma c’è un’alternativa. E’ quella della divisione giudiziale. Questa avviene citando tutti i comproprietari in tribunale. Previo comunque esperimento di un tentativo di mediazione. Il giudice deciderà se dividere il bene in natura, assegnarlo per intero o metterlo all’asta. Vedi il nostro articolo esplicativo della divisione giudiziale (link: la divisione giudiziale).

Il Pignoramento della quota in comproprietà immobiliare

Il pignoramento di quota non solo preoccupa il debitore proprietario della quota pignorata. Ma anche gli altri comproprietari. Anzi, alle volte soprattutto questi ultimi che nulla hanno a che vedere col debito.

Il creditore può procedere con l’esecuzione di una quota immobiliare. Cioè può chiedere che la quota venga venduta all’asta. Questa situazione di pignoramento di quota è disciplinata dagli articoli 599, 600 e 601 c.p.c. Tale pignoramento è notificato a tutti i proprietari.

Nel procedimento esecutivo di quota indivisa si aprono riassuntivamente tre scenari:

1. La separazione della quota pignorata. La prima opzione è dividere in natura la quota pignorata.
2. La divisione Cosa succede se la separazione in natura della quota non è possibile oppure non è richiesta? Sentiti i comproprietari, il giudice decide se procedere con il giudizio di divisione, sospendendo l’esecuzione. Oppure se disporre la vendita della quota indivisa.
3. La vendita della quota indivisa La terza ipotesi percorribile è quella della vendita della quota indivisa. Come visto sopra, questa ipotesi è difficilmente realizzabile.

Per ulteriori informazioni leggi il nostro articolo sul pignoramento di quota (link: il pignoramento di quota indivisa)