Per vendere una casa è necessario effettuare alcune verifiche sulla conformità urbanistica e catastale. Ti forniamo una check list per il controllo della regolarità della casa. Ti spieghiamo in che misura la non conformità incide sulla commerciabilità. Utile se vendi.
Non conformità urbanistica: la casa non può essere venduta (con dei distinguo).
La regolarità (o conformità) urbanistica cosa è? E’ la corrispondenza tra quanto edificato e le abilitazioni edilizie. Se non c’è corrispondenza, si parla di difformità urbanistica. Con conseguente incommerciabilità della casa. Infatti, in presenza di un abuso edilizio, occorre sanarlo. O rimuoverlo. A seconda delle casistiche particolari.
Per accertare la regolarità urbanistica occorre guardare l’ultimo titolo abilitativo. I titoli abilitativi sono in particolare.
- La licenza edilizia per gli edifici costruiti tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977.
- La concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003.
- Il permesso di costruire per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003.
- Altri titoli per gli interventi minori (DIA, CIA, CILA).
- I condoni edilizi quando viene rilasciata, a seguito della richiesta di regolarizzazione, la Concessione in sanatoria.
La verifica dell’abuso edilizio non avviene dunque attraverso il Catasto. Ma analizzando il titolo abilitativo depositato in Comune.
Tuttavia la cassazione a Sezioni Unite (Cass. Sez. Unite 8230/19) pone un importante precisazione. La nullità/non commerciabilità della casa vi sarà solo qualora non si presenti il titolo abilitativo. Al rogito. E dunque al notaio dell’acquirente. La presentazione all’acquirente del titolo opera come convalida. Comunque, il titolo edilizio deve esistere ed essere veritiero.
In conclusione, a certe condizioni (conoscenza dell’acquirente), la casa non conforme urbanisticamente può essere venduta.
Non conformità catastale: la casa non può essere commerciata.
Se la casa non è conforme ai dati catastali non può essere venduta. Prevede infatti l’art. 29, co. 1 bis, l. 52/1985 la nullità della vendita.
Certamente è compito del Notaio verificare al rogito la conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Tuttavia, sarebbe un grave errore sottoscrivere un preliminare senza esserti accertato la conformità urbanistica e catastale. Infatti, l’acquirente potrebbe anche chiederti il rimborso del doppio della caparra. O danni per il ritardo. Ciò in quanto hai promesso di vendere una casa che non potevi vendere. Non firmare il preliminare senza la verifica di conformità!
Ulteriori verifiche da compiere
Quando vendi la casa, non devi solo controllare la conformità edilizia e catastale. Ci sono infatti altri aspetti da considerare. Ad esempio, se la casa proviene da eredità. Qui il link sulla vendita della casa ereditata. Altri controlli riguardano l’impiantistica. E l’eventuale presenza di vizi che potrebbero essere contestati dall’acquirente.
La nostra check list per la valutazione della conformità urbanistica e catastale. E non solo.
Proponiamo alcuni step per il controllo della conformità urbanistica e catastale da parte del venditore della casa.
- Raccogli i documenti già in tuo possesso. Atti di provenienza, sanatorie, mappe catastali. certificazioni ecc.
- Accedi presso gli uffici di competenza (comune, catasto, ecc.) se manca documentazione. O se la documentazione è vecchia e non verificabile. Meglio con un tecnico.
- Verifica la compatibilità urbanistica del costruito rispetto al PGT. Per zona e tipologia costruttiva.
- Studia la documentazione per stabilirne la completezza.
- Creati una check-list riepilogando i documenti in tuo possesso. E di quelli ancora da reperire.
- Eseguire con un tecnico un rilievo dello stato di fatto. Solo misurando puoi verificare la conformità urbanistica e catastale. Si potranno presentare 3 casi.
- Vi è corrispondenza tra quanto rilevato e quanto in atti.
- Nel secondo caso, ci sono difformità sanabili.
- Infine, possono esserci difformità non sanabili.
- Ottieni dal professionista una relazione preliminare. Dove sono indicati gli atti sono conformi. Quelli da aggiornare. Le opere che richiedono un intervento di adeguamento.
- Chiedi al professionista di verificare la conformità dell’impiantistica. Impianti termici ed elettrici. E la presenza di eventuali vizi.
- Fatti rilasciare, a modifiche eseguite, una relazione finale. Sulla conformità edilizia urbanistica e catastale. A tutela dalle tue responsabilità.
- In presenza di un bene proveniente da Eredità, contatta un avvocato patrimonialista. O senti il tuo notaio di fiducia.
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