Preliminare trascritto, è opponibile al creditore. Può evitare il pignoramento o almeno rimandarlo di anni. A basso costo. Anche il preliminare non registrato può essere. Cosa c’è da sapere.
Contro il creditore. Preliminare trascritto o semplice scrittura privata non trascitta?
Entrambi gli strumenti possono proteggere dai creditori. Con qualche differenza a vantaggio del preliminare trascritto.
- Il preliminare trascritto è una promessa di vendere un immobile stipulata davanti ad un notaio. Per questo è anche chiamato preliminare registrato o preliminare notarile. Il notaio lo inserirà nei pubblici registri. In tal modo sarà conoscibile ed opponibile ai creditori. Quasi al pari di una vera e propria vendita. Anche se è solo una promessa di vendere. Il preliminare trascritto sconta l’imposta di registro, bollo, ipotecaria in misura fissa. Occorre pagare eventualmente lo 0,50% sulla caparra. Infine il 3% sulle somme date a titolo di acconto di prezzo. Ma caparra o acconti non sono obbligatori. Quindi è meno costoso di donazioni, trust, società.
- Il preliminare non registrato (come quello in agenzia immobiliare) non è invece immediatamente opponibile ai creditori. Sarà opponibile solo attraverso una causa giudiziale di esecuzione del preliminare da parte dell’acquirente. Spiega la giurisprudenza:
“quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l’unica via attraverso la quale l’interessato può conseguire la trascrizione è quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l’effetto dell’opponibilità della prima ai terzi”.
La principale differenza tra preliminare trascritto e non trascritto
Preliminare non registrato. Tale atto potrà essere trascritto ai sensi dell’art. 2657 cod. civ. solo dopo che sottoscrizioni saranno accertate con una sentenza. La scrittura accertata con la sentenza sarà trascritta. Ma avrà effetti contro i creditori solo dal momento della trascrizione della domanda giudiziale. Vedi Cassazione 14486/2000 e Cassazione, n. 930/1997.
In conclusione,
- il preliminare notarile vince i pignoramenti successivi alla trascrizione (effetto immediato)
- Il preliminare non trascritto vince solo i pignoramenti successivi alla trascrizione della domanda giudiziale. Dipende dunque se e quando l’acquirente farà la causa (effetto differito).
Gli effetti della causa trascritta (o del preliminare trascritto)
Il preliminare non registrato eseguito con sentenza contiene il trasferimento di un diritto reale immobiliare. Gli effetti della trascrizione sono quelli disciplinati dall’art. 2644 cod. civ. Il principale effetto è quello dell’opponibilità ai terzi (tra cui i creditori). Dal momento della trascrizione della domanda giudiziale. Significa che prima dell’inizio della causa il creditore può fare pignoramento. E mettere all’asta l’immobile. Dopo l’inizio della causa il creditore potrà rivalersi sul prezzo. Per tale motivo, potrà provare a sequestrarlo o pignorarlo. Ma di solito attendendo la fine della causa (in tutti i suoi gradi).
La diretta trascrivibilità del preliminare non era prevista dal testo originario del codice civile. E’ stata introdotta dal D.L. 669 del 1996, convertito con legge 30/1997, n. 30. E’ stato inserito l‘art. 2645 bis cod. civile, che consigliamo di leggere. Il nuovo articolo del codice consente al notaio di procedere alla trascrizione dei contratti preliminari. Anche se sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire. Le Sezioni Unite hanno riconosciuto anche al preliminare trascritto un effetto prenotativo degli effetti della trascrizione del definitivo. Cosa significa? Significa che il definitivo, una volta trascritto, vince il pignoramento. Il creditore non potrà mettere all’asta l’immobile. Perché l’immobile è stato validamente promesso ad un acquirente.
Preliminare trascritto, trust, società estera, società italiana, fiduciaria, donazione, fondo patrimoniale?
Qual’è lo strumento migliore per la protezione dell’immobile dai creditori? Non si può dare una risposta valevole per tutti i casi. Solo un professionista esperto può consigliare la strada migliore. Ogni strumento ha pro e contro.
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