Simulazione della Compravendita Immobiliare e Rigore Probatorio: Analisi della Sentenza del Tribunale di Pordenone n. 163/2026

L'impugnativa dei trasferimenti immobiliari mediante l'azione di simulazione rappresenta una delle questioni più complesse e delicate del diritto civile e successorio, spesso strettamente connessa alle tutele descritte nella nostra Guida alla Lesione di Legittima. Quando un atto d'acquisto (come una compravendita notarile) viene sospettato di celare un'attribuzione a titolo gratuito (donazione dissimulata), l'esito del giudizio dipende in maniera determinante dal regime probatorio applicabile e dalla qualità del soggetto che agisce in giudizio.

Con la rilevante sentenza 26 marzo 2026, n. 163, la Sezione Civile del Tribunale di Pordenone ha affrontato un emblematico contenzioso vertente sulla presunta simulazione di una compravendita immobiliare collegata a una remissione del debito. La decisione offre l'occasione per fare chiarezza sui rigorosi limiti che la legge impone alle parti contrattuali nell'uso della prova testimoniale, sulla natura della controdichiarazione scritta e sulle differenze sostanziali che emergono quando l'azione è invece promossa dagli eredi o dai creditori in sede successoria.

1. Il Caso Concreto: Compravendita, Remissione del Debito e Rapporti Sottostanti (Tribunale di Pordenone n. 163/2026)

La vicenda giudiziaria sfociata nella sentenza n. 163/2026 del Tribunale di Pordenone trae origine da una compravendita immobiliare stipulata nel 2016 avente ad oggetto la nuda proprietà di più fabbricati e terreni situati nei Comuni di Pasiano di Pordenone e Pordenone, con riserva di usufrutto vitalizio in favore del venditore.

Nel 2025, l'alienante ha citato in giudizio l'acquirente chiedendo di far accertare la simulazione relativa oggettiva dell'atto, sostenendo che la vendita dissimulasse in realtà una donazione diretta. A sostegno della propria tesi, l'attore ha esibito una scrittura di remissione del debito sottoscritta con cui sosteneva di aver esonerato l'acquirente dal pagamento del prezzo "per spirito di liberalità", concludendo che, mancando la previsione di un prezzo effettivo, l'atto fosse una donazione nulla per difetto di forma solenne (mancanza dei due testimoni prescritti dall'art. 782 c.c.).

Di contro, la convenuta si è costituita evidenziando una complessa realtà negoziale sottostante: una pluriennale collaborazione lavorativa non retribuita nella gestione di una struttura agrituristica, la presenza di crediti di lavoro, un prestito infruttifero di 20.000 euro erogato al venditore e il sostenimento delle spese notarili. La convenuta sosteneva quindi che l'operazione fosse sorretta da una causa onerosa o solutoria (compensazione di crediti) ovvero configurasse al più una donazione indiretta o un collegamento negoziale valido.

2. La Prova della Simulazione tra le Parti: Il Muro degli Articoli 1417, 2722 e 2725 c.c.

Nell'esaminare la domanda, il Tribunale di Pordenone ha isolato la questione dirimente nel riparto dell'onere della prova ex art. 2697 c.c. e nei limiti invalicabili posti dal codice civile per la prova della simulazione tra i contraenti diretti.

Applicando tali principi (richiamati anche dalla giurisprudenza di legittimità come Cass. n. 8585/2002 e Cass. Sez. 2 n. 239/2025), il Giudice pordenonese ha dichiarato inammissibili le prove testimoniali formulate dall'attore. L'alienante, non avendo conservato o prodotto una controdichiarazione scritta sottoscritta dall'acquirente, non ha potuto superare la presunzione di legalità dell'atto pubblico di vendita.

3. Perché la Remissione del Debito non è una Controdichiarazione: Il Principio di Cass. n. 239/2025

Un aspetto centrale e d'elevato valore dottrinale affrontato dal Tribunale di Pordenone riguarda la qualificazione dell'atto di remissione del debito stilato dal venditore. L'attore sosteneva infatti che la remissione del prezzo costituisse di per sé la prova scritta dell'intento liberale e della simulazione della vendita.

Il Giudice ha disatteso tale impostazione richiamando l'insegnamento espresso da Cass. Civ., Sez. II, 7 gennaio 2025, n. 239, secondo cui:

«La controdichiarazione costituisce atto di accertamento o di riconoscimento scritto privo di carattere negoziale [...]; essa può provenire anche dalla sola parte che riconosca la simulazione, purché si tratti di quella che trae vantaggio dall'atto simulato mentre assume, con la controdichiarazione, obblighi diversi e maggiori di quelli che le derivano dall'atto contro cui questa è redatta.»

Nel caso deciso dal Tribunale di Pordenone, l'atto di remissione proveniva dallo stesso venditore e non dall'acquirente (soggetto avvantaggiato dal finto negozio apparente). La remissione, pertanto, rappresentava unicamente un atto interno all'operazione negoziale e non un'autonoma controdichiarazione idonea a dimostrare l'esistenza di un previo intimo accordo simulatorio volto a trasformare la vendita in una donazione diretta. In presenza di elementi idonei a giustificare la remissione come adempimento o compensazione di crediti lavorativi e pregressi finanziamenti (euro 20.000,00), la domanda di simulazione è stata integralmente rigettata.

4. Rilievo nelle Successioni: La Diversa Posizione di Terzi, Coeredi e Legittimari Lesi

La pronuncia del Tribunale di Pordenone consente di marcare una fondamentale distinzione d'interesse pratico per chi gestisce le controversie legate al diritto ereditario:

• Azione proposta dalle Parti del Contratto: Quando l'alienante o l'acquirente (mentre sono in vita) agiscono l'uno contro l'altro per far dichiarare la simulazione dell'atto, subiscono la rigidità degli artt. 1417 e 2722 c.c. Senza una controdichiarazione scritta firmata dalla controparte, l'azione è destinata al rigetto.
• Azione proposta dagli Eredi Legittimari o dai Terzi Creditori: Nella materia successoria, quando i figli o il coniuge del defunto scoprono che il genitore ha effettuato una finta vendita ad un solo erede o ad un terzo per svuotare l'asse ereditario, la situazione cambia radicalmente. Come approfondito nella nostra analisi sulla finta vendita dell'immobile tra genitore e figlio e reintegra della legittima, il legittimario che agisce per recuperare la quota di riserva è qualificato a tutti gli effetti come terzo. Di conseguenza, beneficia della libertà della prova, potendo dimostrare la simulazione mediante testimoni e presunzioni gravi, precise e concordanti ex art. 2729 c.c.

5. Compensazione delle Spese ex Art. 92 c.p.c. e la Strategia dello Studio Legale Forcella Peruzzi

Interessante appare anche la statuizione del Tribunale di Pordenone in punto di spese processuali. Pur avendo rigettato la domanda dell'attore, il Giudice ha disposto la compensazione integrale delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c.

La decisione è stata motivata con la sussistenza di "altre gravi ed eccezionali ragioni" (in linea con la sentenza della Consulta e con Cass. Sez. V, n. 9909/2025), ravvisate nella notevole complessità dei profili giuridici intrecciati (vendita, remissione, pretesi crediti da lavoro non retribuito) e nel continuo affinamento della giurisprudenza di legittimità in materia negoziale e probatoria.

Lo Studio Legale Forcella Peruzzi assiste privati, eredi e famiglie nella valutazione preventiva e nella gestione giudiziale delle azioni di simulazione e di riduzione ereditaria. Il nostro metodo si fonda su tre pilastri:

1. Analisi del Titolo e Qualificazione Giuridica: Verifichiamo preliminarmente se la contestazione debba fondarsi sull'azione di simulazione assoluta, relativa o se ricorrano le caratteristiche della donazione indiretta ex art. 809 c.c.
2. Valutazione della Qualità di Parte o Terzo e Strategia Probatoria: Inquadriamo preventivamente la posizione processuale del cliente (parte o terzo/legittimario) per raccogliere gli idonei supporti documentali o indiziari prima di adire le vie giudiziali.
3. Istruttoria Finanziaria e Ricostruzione del Patrimonio: Esaminiamo i flussi bancari e le relazioni contrattuali per accertare l'effettiva sussistenza o la totale mancanza del pagamento del prezzo.