Nella Legge di Bilancio 2024 potrebbe esserci l’aumento dell’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi. Un rimedio? Utilizzare una società immobiliare per affitti brevi? Con i privati sottoposti a una cedolare secca al 26% al posto del 21% un ripensamento è d’obbligo. Vedi sotto le nostre valutazioni e simulazioni.
Le prime considerazioni sulla società immobiliare per affitti brevi
Il Governo si prepara ad aumentare l’aliquota di tassazione della cedolare secca dal 21% al 26%. Chi affitta da privato è giusto che si faccia una domanda. E’ conveniente la tassazione dei proventi da locazione breve con una società? Piuttosto che intestare gli immobili alla persona fisica.
I principali elementi che incidono nella scelta di inserire i beni in una società sono i seguenti.
- Entità del reddito ottenibile dalla locazione
- Previsione di una cessione degli immobili
- Reddito in relazione alla società di comodo
- Modalità di acquisto/conferimento in società.
1. Entità del reddito ottenibile dalla locazione
Il primo aspetto da valutare in relazione alla società immobiliare per affitti brevi riguarda l’aspettativa di reddito. Parliamo non solo dell’importo dei canoni di locazione che ci aspettiamo di ottenere dall’investimento. Ma anche dell’incidenza di costi. Da tali due fattori emerge infatti la redditività degli affitti e la tassazione per tutte le società. La cedolare secca non è infatti applicabile neppure in caso di società semplice di gestione immobiliare. E più in generale in casi di qualsiasi società immobiliare per affitti brevi.
Beneficiano della cedolare secca solo i privati. Questi possono utilizzarla quale modalità sostitutiva dell’Irpef. Invece, in una società immobiliare per affitti brevi i costi di gestione impattano sulla redditività e dunque sulla tassazione. A differenza dei privati. Per poter applicare la cedolare secca occorre che i contratti di locazione abbiano ad oggetto immobili di categorie catastali da A1 ad A11. Tranne A10.
2. Previsione di una cessione dei beni immobili
Le valutazioni relative a investimenti immobiliari per locazioni brevi vanno fatte sempre in un ottica di lungo termine. Tuttavia può accadere che già si pensi alla rivendita dell’immobile nel breve termine. Per puntare a immobili migliori, che magari oggi non riusciamo ad acquisire per mancanza di mezzi. Investire come persona fisica (non imprenditore) o mediante una società semplice è conveniente. E’ prevista infatti l’esenzione da plusvalenza in caso di cessione di immobile detenuto da oltre cinque anni. Tale vantaggiosa disciplina non riguarda le altre società di persone (snc e sas). Nè concerne le società di capitali. In queste società la plusvalenza sarà oggetto di tassazione in capo alla società.
Inoltre, un investimento immobiliare va valutato sempre in ottica di passaggio generazionale. Infatti, qualora si intendesse investire nel lungo termine occorre pensare ad un trasferimento ad eredi. In tal caso, la società è l’opzione migliore. Il conferimento di un immobile in società, infatti, permette una semplice procedura di passaggio generazionale degli immobili. Gli eredi erediteranno quote, senza necessità di volture e relative imposte ipotecarie e catastali. Come nel caso di dichiarazione di successione (link informativo Agenzia Entrate)
3. La disciplina sulle società di comodo
Un ulteriore aspetto, riguarda l’impatto della regolamentazione sulle società di comodo. Il Fisco intende scoraggiare gli imprenditori dal detenere beni personali all’interno di società di capitali. Infatti, le società di comodo sono società che detengono beni senza ricavare un determinato reddito. Nel nostro caso da affitti brevi. Qualora la società il limite reddituale la società viene considerata “comodo“. E dunque sarebbe soggetta ad una maggiore tassazione.
4. Il costo del conferimento in società immobiliare per affitti brevi
L’ultima valutazione riguarda il costo connesso al conferimento di beni immobili già di proprietà personale. Il conferimento in qualsiasi società sconta un imposta di registro al 9% per i fabbricati abitativi e al 7% per i fabbricati strumentali. Oltre all’imposta di registro, ci sono le imposte ipotecarie e catastali dovute sugli immobili. Inoltre, vi sono le spese notarili e talvolta la perizia di stima, che deve essere predisposta da parte di un professionista. In genere un geometra.
Fiscalità delle società immobiliare per affitti brevi
Il primo comma dell’art. 43 del TUIR prevede che gli immobili che costituiscono beni relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni non sono produttivi di reddito fondiario. Le società immobiliari per gli affitti brevi sono caratterizzate dalla presenza di immobili strumentali all’attività. Ovvero la locazione a terzi degli stessi.
Gli immobili strumentali ed imposte dirette
Gli immobili strumentali, partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze del Conto Economico, sulla base di plusvalenze da cessione e proventi da locazioni, da un lato. E componenti negativi per ammortamenti, canoni di leasing, spese di assicurazione e interessi passivi, dall’altro.
La plusvalenza di vendita degli immobili strumentali
La cessione a titolo oneroso di immobili operata nell’esercizio di imprese commerciali, individuali o collettive, è suscettibile di generare componenti positivi del reddito d’impresa, ovvero plusvalenze per gli immobili strumentali. Il primo comma dell’art. 86 del TUIR, rubricato “Plusvalenze patrimoniali” dispone che le plusvalenze dei beni relativi all’impresa, diversi da quelli indicati all’art. 85 (beni merce), concorrono a formare il reddito:
- Se sono realizzate mediante cessione a titolo oneroso;
- Quando sono realizzate mediante il risarcimento, anche in forma assicurativa, per la perdita o il danneggiamento dei beni;
- Se i beni vengono assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.
Il secondo comma dell’art. 86 detta i criteri per la quantificazione della plusvalenza da assoggettare a tassazione. Infatti, nelle ipotesi di cui alle lettere a) e b) 46 del comma 1 la plusvalenza è costituita dalla differenza fra il corrispettivo o l’indennizzo conseguito, al netto degli oneri accessori di diretta imputazione e il costo non ammortizzato.
Interessi passivi nelle Società di gestione immobiliare
La normativa abbastanza penalizzante per quanto riguarda l’ammissibilità dei costi sostenuti dalle società immobiliari di gestione prevede, però, una piccola agevolazione in tema di deducibilità degli interessi passivi. L’art. 96 del TUIR, relativo agli interessi passivi, stabilisce che “sono deducibili in ciascun periodo d’imposta fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati. L’eccedenza è deducibile nel limite del 30 per cento del risultato operativo lordo della gestione caratteristica.(..)”. Tuttavia, ai sensi del comma 36 dell’articolo 1 della Legge Finanziaria per il 2008, non rilevano ai fini del suddetto articolo 96 del TUIR (e sono, pertanto, integralmente deducibili) gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Affinché la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trovasse applicazione, era necessario, inoltre, che il mutuo ipotecario avesse ad oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione.
Esempio di valutazione di società immobiliare per affitti brevi
Esaminiamo un caso concreto con una situazione tipo. Un privato che possiede due appartamenti che insieme generano annualmente un reddito da locazione lordo di 30.000 euro. Inoltre, ha previsione di acquistare ulteriore due immobili che stima possano produrre 47.000 euro di reddito lordo.
Per capire la convenienza (o meno) alla costituzione di una società immobiliare per affitti brevi è necessario effettuare dei calcoli. Sulla base di simulazioni.
Prima simulazione: intestazione a persona fisica
| Reddito lordo da locazione | 77,000 euro |
| Cedolare secca 26% (a seguito intervento in aumento dal 21%) | 20,020 euro |
| Reddito netto | 56,980 euro |
La soluzione può apparire molto conveniente. Tuttavia, vanno fatto delle precisazioni. Scegliendi la tassazione IRPEF, anzichè la cedolare, si può beneficiare dei c.d. “bonus casa” relativi alla ristrutturazione e riqualificazione energetica.
Seconda simulazione: intestazione società immobiliare per affitti brevi nella forma di società semplice (s.s.)
Prendiamo in esame una società semplice con due soci al 50%. Il conferimento a una società semplice sconta un’imposta di registro del 9%. Il valore su cui applicare l’aliquota è determinato tramite perizia. Ipotizzando che il soggetto conferisca i due immobili già di proprietà, stimandone un valore di 300mila euro, il costo iniziale è di 27,000 euro. A cui vanno aggiunte le imposte ipocastali, che però talvolta sono applicabili anche in misura fissa.
Per quanto riguarda, invece, la tassazione dei canoni di locazione, qualora non si opti per la cedolare secca, i calcoli da fare sono i seguenti:
| Reddito da locazione | 77,000 euro |
| Reddito imponibile | 73,150 euro |
| Socio uno 50% | 36,575 euro |
| Socio due 50% | 36,575 euro |
| Irpef | 19,102 euro |
| Reddito netto | 57,898 euro |
Questo scenario è apparentemente più costoso. Tuttavia, utilizzando i “bonus casa“ si può ribaltare la situazione. Inoltre, va tenuta in conto l’eventualità che la società acquisti gli immobili sul mercato. Infatti, vi è un costo aggiuntivo legato al conferimento degli immobili in termini di imposta di registro. A meno che il privato già svolga attività di affitti brevi in regime d’impresa. In tal caso il registro sarà infatti in misura fissa.
Dunque è importante pianificare la scelta prima di iniziare ad effettuare gli acquisti immobiliari. Se possibile ovviamente. Deve altresì essere evidenziato che la società semplice immobiliare può detenere immobili anche non produttivi di redditi, in quanto società non commerciale. Non si applica pertanto la disciplina sulle società di comodo.
Terza simulazione: intestazione a altra società per affitti brevi
Per il conferimento di immobili in una s.r.l. valgono, quindi, le stesse considerazioni fatte per la società semplice. Omettiamo per il momento che la società abbia costi. Supponiamo per il momento che la società non distribuisca utili ai soci persone fisiche.
| Reddito lordo | 77,000 euro |
| IRES | 18,480 euro |
| IRAP | 3,003 euro |
| Reddito netto | 55,517 euro |
Questo scenario è preferibile in situazioni in cui gli immobili generano redditi da affitti brevi elevati. Infatti, in una tale situazione, la tassazione Ires proporzionale abbatterà il carico fiscale rispetto ai primi due scenari
Inoltre valgono le considerazioni fatte per la società semplice di gestione immobiliare in relazione al costo del conferimento di immobili di proprietà dei soci. In definitiva, quindi, la SRL immobiliare è vantaggiosa nel momento in cui non utilizzi per percepire personalmente gli utili della stessa. O la si utilizzi per rimetterli in una Holding personale, senza successiva distribuzione.
Il primo motivo per inserire gli immobili in una società immobiliare per affitti brevi
L’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti, ha alcuni rischi in sé. Con possibile perdita del capitale investito in caso di scelte sbagliate. Ad esempio acquistare a mutuo un immobile che generasse perdite, anziché profitti, porterebbe a una diminuzione del patrimonio. Fino ad un azzeramento nel caso non si riuscisse a ripagare la banca. Tuttavia, ad avviso di chi scrive, l’investimento immobiliare per locazioni brevi o turistiche è tra gli investimenti meno rischiosi. Non paragonabile ad investimenti relativi ad altri settori (ad esempio azioni o obbligazioni societarie). Né paragonabile ad affari immobiliari di costruzione e rivendita.
Tuttavia, l’investitore, come persona fisica, potrebbe perdere il capitale immobiliare anche in caso di insolvenza personale. Il debitore risponde infatti con tutto il proprio patrimonio. Per tale motivo può essere valutata l’opzione di inserire le proprie case in una società immobiliare per affitti brevi. Per un motivo di protezione patrimoniale. Può essere costituita sotto forma di società di persone (nel caso la forma più utilizzata è quella della società semplice immobiliare). Ma non sono da escludere snc o sas. Ovvero di società di capitali (la forma più utilizzata è la srl).
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