La società Holding Immobiliare è uno strumento sempre più utilizzato. Anche da persone comuni. L’esigenza è sentita da imprenditori, ma anche da privati e famiglie. Da coloro che si vogliono fare “business” nel mercato delle locazioni turistiche. Dalle famiglie che vogliono attuare una pianificazione successoria. La holding immobiliare è utile anche in ottica di protezione patrimoniale. Perchè non trasformare la tua holding immobiliare commerciale in una società semplice non commerciale? Questo sito ti offrirà molte informazioni a riguardo.
I vantaggi della società semplice quale holding immobiliare non commerciale
Gli specialisti legali spesso consigliano, per la holding immobiliare, la società semplice. E’ una società non commerciale. E’ l’ideale per coordinare la gestione di più proprietà immobiliari. Beni appartententi a una famiglia o a un gruppo familiare. Ci possono essere vantaggi fiscali dall’adottare questa forma sociale. Ad esempio riguardo alle plusvalenze. Soffermiamoci sugli aspetti extrafiscali. Un vantaggio è quello di proteggere il patrimonio. Le quote della società semplice non sono direttamente pignorabili. Un ulteriore vantaggio è quello di regolare, attraverso lo statuto, una futura successione. Infatti, la successione avrà ad oggetto quote e non immobili. Evitando imposte ipocatastali. Inoltre i soci potranno spartirsi gli immobili attraverso un’operazione di scissione. Evitando divisioni giudiziali litigiose. Nonché beneficiando di neutralità fiscale. Nel nostro sito abbiamo parlato dei vantaggi della società semplice.
Il vantaggio della società semplice, holding immobiliare, nelle operazioni di vendita
La società semplice consente di non applicare la disciplina delle società di comodo. Inoltre, in caso di vendita dell’immobile, l’eventuale plusvalenza non è tassata qualora l’immobile sia detenuto da più di 5 anni. Come per le persone fisiche. Un vantaggio non da poco in molte situazioni. Questo vantaggio è conseguibile anche dopo la trasformazione della Holding Immobiliare commerciale in società semplice. Infatti, ai fini del calcolo del quinquennio si tiene conto anche del periodo antecedente. E’ possibile attuare la trasformazione in società semplice. E dopo la trasformazione vendere gli immobili a costi fiscali meno elevati.
L’opportunità di trasformare una holding immobiliare commerciale in una società semplice
La trasformazione della Holding Immobiliare commerciale in società semplice è sempre da considerare. Abbiamo già detto che la trasformazione in società semplice può essere sempre conveniente. In particolare quando una società che detiene vari immobili con la prospettiva di venderli a breve. E dunque realizzarà plusvalenze significative soggette a tassazione. Se il valore catastale non è molto elevato l’operazione di trasformazione risulta essere molto vantaggiosa. Il costo di vendita è limitato alle sole imposte di registro e ipocatastali in misura fissa. Superato il quinquennio, la vendita degli immobili non sarà soggetta ad alcuna tassazione della plusvalenza.
Le agevolazioni previste nella Legge di Bilancio per la trasformazione della Holding Immobiliare Commerciale
La Legge di Bilancio 2023 ha introdotto delle agevolazioni per la trasformazione di Holding Immobiliari in società semplice. L’operazione di trasformazione deve però avvenire entro il 30 settembre 2023, salvo proroghe. Se leggi questo articolo dopo la scadenza, non disperare. Può darsi che l’agevolazione sia prorogata. Inoltre, l’agevolazione è prevista anche per l’ holding immobiliare non pura. Quella che ad esempio detiene anche quote sociali oltre ad immobili.
Trasformazione della holding immobiliare: i requisiti per l’agevolazione
I requisiti per poter beneficiare dell’agevolazione della Legge di Bilancio riguardano 3 aspetti:
- la natura giuridica della società holding immobiliare assegnante;
- l’oggetto sociale;
- le caratteristiche dei soci.
Esaminiamo i 3 aspetti, uno a uno.
1. La natura giuridica della holding immobiliare commerciale
Possono effettuare la trasformazione agevolata le snc, sas, srl, spa e sapa. Nella sostanza tutte ogni società holding immobiliare commerciale può trasformarsi in s.s. con l’agevolazione.
Poter beneficiare dell’agevolazione la Holding Immobiliare deve avere come oggetto principale la gestione di immobili. Ma una gestione attraverso una locazione passiva. Chiariamo cosa significhi locazione passiva. Prendiamo spunto dalla circolare 26/2016 dell’Agenzia delle Entrate.
Occorre differenziare la locazione passiva da quella attiva. La locazione passiva si verifica quando la società concede l’utilizzo dell’immobile in cambio di denaro. Invece si verifica la locazione attiva quando la società, oltre agli immobili, fornisce altri servizi. Ad esempio fornisce pulizia e colazione o organizza attività ludiche.
Qualora i servizi risultassero determinanti, la holding immobiliare avrebbe natura commerciale. Tale situazione impedisce la trasformazione in società semplice. Infatti la società semplice non ha oggetto commerciale. E’ importante l’oggetto concreto. L’attività effettivamente svolta. Non è sufficiente scrivere nello statuto un oggetto conforme, ad esempio “attività non commerciale”. Conta la sostanza, l’attività svolta.
3. Le caratteristiche dei soci della nuova holding immobiliare in forma di società sempice
Vediamo il terzo e ultimo aspetto. La stessa circolare dell’Agenzia delle Entrate chiarisce il punto. Per l’agevolazione, la società semplice deve essere formata dagli stessi soci della società assegnataria.
Quali sono i beni oggetto di agevolazione?
I beni, oggetto di assegnazione, che rientrano nell’agevolazione sono i seguenti.
a) i beni immobili (terreni e fabbricati). Fanno eccezione gli immobili strumentali per destinazione. Possono invece essere assegnati: gli immobili patrimoniali ( art. 90 del Tuir). Gli immobili “merce”. Gli immobili strumentali per natura. Purché non utilizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa.
b) i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati quali beni strumentali.
Al contrario sono esclusi dall’agevolazione i seguenti.
a) diritti reali parziali relativi ai beni come l’ usufrutto e la nuda proprietà. E’ fatto salvo il caso in cui la società ceda direttamente tale diritto al socio.
b) i terreni utilizzati in proprio da una società agricola per la coltivazione o l’allevamento.
c) le quote di partecipazione in altre società.
Tassazione della Società: imposte sui redditi
Relativamente alle imposte sui redditi l’agevolazione prevede la seguente disciplina.
Sulle plusvalenze che emergono a seguito delle operazioni agevolate è dovuta un’imposta sostitutiva dell’8%. L’aliquota si alza al 10,5% se la società è di comodo per almeno due periodi d’imposta sugli ultimi 3.
Le plusvalenze possono essere determinate assumendo il valore catastale degli immobili.
Infine, sulle riserve in sospensione d’imposta, annullate per effetto della trasformazione, è dovuta un’imposta sostitutiva del 13%.
Il problema del trattamento delle riserve nell’operazione di trasformazione
Nella trasformazione di società commerciali in società semplice holding immobiliare c’è una questione delicata. Quella del trattamento delle riserve di utili della società trasformanda.
Le riserve non iscritte nel bilancio si considerano distribuite ai soci nel periodo d’imposta successivo. Sono dunque tassate in capo ai soci secondo il regime dei dividendi. Pertanto assumeranno rilevanza in capo ai soci della s.s. come utili.
E’ controverso se sia possibile evitare la tassazione immediata delle riserve di utili. Redigendo su base volontaria un bilancio. Vi saranno indicate le riserve di utili post trasformazione.
Trasformazione da società commerciale a società semplice: l’applicazione della ritenuta
I dividendi della società semplice distribuiti ai soci, si intendono percepiti per trasparenza. Quindi con conseguente applicazione del regime fiscale. Vediamo allora la casistica in funzione del soggetto percettore:
- società di capitali residenti. Si applica il regime PEX (Partecipation Exemption). Sono imponibili solo al 5% (con Ires al 24%) con il restante 95% detassato;
- imprenditori individuali e alle società di persone residenti. Sono imponibili per il 58,14% del loro importo con relativa aliquota Irpef;
- persone fisiche che non svolgono attività d’impresa. Si applica il principio della ritenuta d’imposta del 26%. Tutto il dividendo è imponibile con la predetta aliquota.
Trasformazione in società semplice: imposte indirette
La trasformazione societaria è generalmente fuori campo Iva. Nel caso di trasformazione in società semplice di mero godimento, è verso soggetto non rientrante nel campo di applicazione Iva. In questo caso la trasformazione assume rilevanza iva. Quale ipotesi di autoconsumo.
Esaminiamo cosa dice Agenzia delle Entrate. Con la circolare n. 40/E. La trasformazione determina per effetto della cessazione dell’attività imprenditoriale. Da questo consegue un autoconsumo dei beni d’impresa. Tale autoconsumo va assoggettato a Iva. Sempreché all’atto dell’acquisto sia stata operata la detrazione dell’imposta. Ciò è previsto dall’art. 19 del DPR n. 633/1972. Questo, è stato confermato anche nella circolare n. 26/2016. La trasformazione di una società holding immobiliare commerciale in una società semplice determina la cessazione dell’attività imprenditoriale. Configura un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa.
Vediamo l’imposta di registro. L’atto di trasformazione societaria sconta le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 euro. Sui trasferimenti immobiliari.
Trasformazione della holding immobiliare in società semplice: consulenza Analisilegale
La trasformazione da società commerciale in società semplice può far conseguire vantaggi fiscali. Devono essere però analizzati anche i vantaggi di natura extrafiscale. In un’ottica di protezione del patrimonio. E di pianificazione successoria.
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