Vendere casa da Donazione: cosa cambia con la Riforma del 2025

1. Il Problema: Vendere Casa Donata o Ereditata

Vuoi vendere casa da donazione o ricevuta tramite eredità? I potenziali acquirenti scappano appena scoprono la provenienza dell'immobile? La banca del compratore rifiuta di concedere il mutuo ipotecario?

Fino a ieri, vendere casa da donazione era un'impresa quasi impossibile. O molto difficile. Pertanto, la casa donata o ereditata era spesso svalutata

Ma quale era il motivo legale? Era il timore di compratori e Banche dell'azione di riduzione e dell'azione di restituzione.

Se un erede dichiarava di essere stato leso nella sua quota legittima, poteva richiedere indietro l'immobile fisico.L'erede poteva riprendersi la casa anche se era stata venduta a un compratore estraneo. Questo rischio bloccava i compratori. Le banche negavano i prestiti. Gli immobili spesso venivano svenduti. O rimanevabi anni in Agenzia senza essere venduti

2. La Riforma del 2025: Vendere casa da donazione è più agevole

Oggi la situazione è totalmente migliorata grazie alla Riforma Azione di Riduzione (L. n. 182/2025, art. 44).

La nuova legge rimuove i principali blocchi alla commerciabilità dei beni di provenienza donativa o successoria.

Ecco i vantaggi diretti per chi deve mettere in vendita l'immobile:

• Garanzia rafforzata per chi acquista (art. 563 c.c.): Se vendi a un compratore a titolo oneroso, la vendita è inattaccabile. Salvo il caso in cui sia già stata trascritta una domanda di riduzione. In assenza di questa trascrizione preventiva gli eredi non potranno mai pretendere la restituzione della casa. Ma solo somme di denaro a chi ha ricevuto la donazione
• Maggiore serenità per le banche (art. 561 c.c.): In linea generale, l’ipoteca iscritta dalla banca del compratore resta valida. Anche se in seguito un erede agisce in riduzione. Il rischio di dover cancellare il mutuo per effetto di una causa degli eredi viene quindi drasticamente ridotto. Pertanto i finanziamenti su immobili di provenienza donativa risultano molto più agevoli.
• Liti familiari ristrette al solo denaro: L’eventuale erede leso, in via ordinaria, può chiedere solo somme di denaro al donatario originario. E non più la restituzione della casa venduta. L’immobile, in assenza di una causa già iscritta nei registri, resta estraneo alla causa tra eredi e donatario..
• Tempi più rapidi sulle successioni (art. 2652 c.c.): Per le disposizioni lesive contenute nel testamento, il tempo per far valere la riduzione nei confronti di chi acquista i beni si accorcia. Infatti scende da 10 a soli 3 anni dall’apertura della successione. Questo migliora la stabilità degli acquisti di beni provenienti da successione testamentaria.
• Cancellazione delle polizze costose: Non serve più stipulare complesse assicurazioni sulla donazione per convincere l'acquirente a firmare il rogito.

3. Scheda Pratica

4. Cosa Devi Fare Subito (I Passi Operativi per Vendere al Miglior Prezzo)

1. Verifica la data del decesso del donante: Controlla se il decesso è avvenuto prima o dopo il 18 dicembre 2025. Per i decessi successivi a questa data si applica da subito la nuova disciplina. Molto più favorevole alla circolazione degli immobili.
2. Controlla il termine transitorio dei 6 mesi: Il decesso è avvenuto prima del 18 dicembre 2025. Allora accertati che, nei 6 mesi successivi all’entrata in vigore della riforma, non siano stati trascritti atti formali dagli eredi. In particolare domanda di riduzione o atto di opposizione alla donazione. In mancanza di questi atti entro il termine, anche per i vecchi decessi si applica la nuova disciplina più protettiva per chi compra.
3. Esegui le visure ipotecarie di controllo: Assicurati che prima dell'atto di vendita non risultino trascritte domande giudiziali di riduzione.
4. Valorizza la provenienza nell'annuncio di vendita: Rassicura le agenzie e i compratori spiegando che la casa rientra nel nuovo regime protettivo.
5. Fatti assistere nella stesura del preliminare: Rivolgiti a uno studio legale specializzato per redigere il compromesso. Così potrai inserire le clausole che richiamano la nuova disciplina. Questo ti permette di chiudere la vendita riducendo al minimo il rischio di contestazioni future.

Articolo redatto dall'Avv. Gaetano Forcella (Studio Legale Forcella Peruzzi) — Cassazionista, iscritto all'Albo degli Avvocati di Padova e specializzato in Diritto Immobiliare e Pianificazione Successoria. Partner 24ORE per la Cessione e Sviluppo Immobiliare.