Vizio acustico, un grave difetto costruttivo

Il vizio acustico di un immobile è spesso un grave difetto costruttivo (art. 1669 c.c.). Quando puoi chiedere il risarcimento al costruttore, al costruttore-venditore, al direttore lavori ed al progettista?

Il vizio acustico rientra tra i gravi difetti dell’immobile in quanto pregiudica in modo sensibile il godimento e l’utilizzazione dell’abitazione. Conseguentemente, incide sulla funzione propria del bene (Cassazione 27 gennaio 2012 n. 1190). Tale situazione è regolata dall’art.1669 c.c. La norma prevede che se l’immobile presenta “gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”. L’articolo è invocabile anche contro il costruttore-venditore, il progettista  ed il direttore lavori.

La sentenza 12818/2015 del tribunale di Milano

I tribunali ormai condannano regolarmente il costruttore al risarcimento dei danni per inadeguato isolamento acustico. Citiamo ad esempio la sentenza del Tribunale di Milano del 13 novembre 2015, n. 12818. Una sentenza che ha ribadito che i difetti dovuti ad un inadeguato isolamento acustico sono riconducibili ai gravi difetti costruttivi di cui all’art. 1669. Nel caso esaminato dal giudice meneghino, più condomini hanno citato  la società costruttrice, il progettista, il direttore lavori . Ma anche i tecnici incaricati dal costruttore di attestare la sussistenza dei requisiti acustici dell’immobile. I condomini proprietari hanno richiesto il risarcimento danni sia per i disagi subiti, sia per la diminuzione di valore dell’immobile.

Cosa dimostrare con la perizia tecnica

Nella causa di Milano, il perito ha riscontrato il mancato rispetto dei alcuni importanti parametri fissati dal DPCM del 5 dicembre 1997. In particolare, ha evidenziato il superamento dei limiti del livello di rumore da calpestio sul piano superiore, riscontrabile tra i piani attraverso un apposito macchinario. Poi lo scarso isolamento di facciata, che dovrebbe bloccare il rumore esterno. Infine ha riscontrato il rumore dovuto a impianti a funzionamento discontinuo, cioè gli scarichi e gli sciacquoni. Si tratta delle tre più importanti  situazioni di rumorosità contemplate dalla legge.

La condanna

Dopo aver citato la giurisprudenza relativa all’art. 1669 del codice civile, il tribunale di Milano ha condannato i convenuti a risarcire i danni, patrimoniali e non patrimoniali. Il costruttore, il direttore lavori ed il progettista, in solido tra loro sono stati chiamati a rispondere del vizio acustico. Ai sensi dell’art. 2055 c.c. se il fatto dannoso è imputabile a più persone, infatti, tutte sono obbligate insieme al risarcimento. La responsabilità del progettista deriva dal fatto che avrebbe dovuto progettare un adeguato isolamento. Il direttore dei lavori avrebbe dovuto presenziare in cantiere, intervenendo per evitare che il vizio acustico si producesse.

I termini per agire per il vizio acustico

In caso di appalto, o di acquisto dal venditore costruttore, si invoca un risarcimento danni ai sensi dell’art.1669 c.c. Questo articolo prende in considerazione gravi difetti commessi da costruttore nella costruzione dell’edificio. Tali difetti possono esser fatti valere contro il venditore – costruttore nei dieci anni successivi al compimento dell’opera. Inoltre, l’art. 1669 cod.civ. prevede, ai fini dell’azione risarcitoria, un termine decadenziale di un anno a far tempo dalla scoperta del grave difetto per effettuare la denunzia. C’è infine un ulteriore termine prescrizionale annuale, decorrente dalla denunzia.

Cosa fare in pratica

Il primo passo da compiere è quello di procurarsi una perizia acustica di parte. Successivamente, l’avvocato invia una lettera di diffida chiedendo la riduzione del prezzo (quindi il rimborso di una parte di quanti versato. Se la lettera non sortisce effetti bisogna procedere in giudizio. Normalmente, si inizia la procedura chiedendo la nomina di un consulente tecnico d’ufficio (CTU). Il CTU dovrà rispondere ad un quesito indicato dall’avvocato del compratore e ratificato dal giudice. La risposta, cioè la perizia, indicherà se la costruzione è stata eseguita a regola d’arte ovvero se presenta carenze rispetto alla normativa di isolamento acustico degli edifici. Oppure, in caso di vendita da non costruttore, se l’isolamento rientra nella tollerabilità.

Cosa fare in caso di rumore – inquinamento acustico?

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