La detenzione di immobili in Italia da parte di una società holding immobiliare estera. Sia sotto il profilo della pianificazione fiscale che successoria. Detenere beni immobili (anche) in Italia con una società non residente può portare a risparmi fiscali. Però solo a certe condizioni. E dopo attente valutazioni su costi e benefici. 
La pianificazione patrimoniale sta diventando una necessità. Pianificazione significa risparmiare sulla tassazione. Ma anche trasmettere il patrimonio secondo la propria volontà. Ed evitare comproprietà indivise. Evitando problematiche di divisione immobiliare tra eredi. Talvolta ci viene chiesto di non limitarci alla pianificazione fiscale. Ma anche rendere conveniente l’investimento immobiliare. Parlando di immobili messi a reddito. Con locazioni a terzi. Ad esempio, con portali quali Airbnb.com o Homeolidays.com Concludendo, la holding estera è una scelta possibile. Dopo aver anche valutato soluzioni domestiche. Come la società semplice holding.
Holding immobiliare estera: risvolti generali
Una società holding immobiliare estera può liberamente acquistare proprietà in Italia. Anche se non sono strumentali all’attività. A maggior ragione se si tratta di una società europea. E se la società mette a reddito (con locazioni) questi immobili? Ciò potrebbe configurare una vera e propria attività d’impresa in Italia. Sempre se questa attività venga svolta in modo organizzato e continuativo. Non c’è una regola su quali condizioni determinino la nascita di un’attività d’impresa in Italia. L’attività potrebbe essere svolta in modo marginale. Oppure la locazione potrebbe costituire solo mera gestione.
Il mero possesso di immobili non è stabile organizzazione
Il primo aspetto da valutare per decidere se utilizzare la holding immobiliare estera? E’ quello della stabile organizzazione in Italia. La presenza di tale elemento, in capo alla società holding immobiliare estera, comporta un diverso approccio fiscale. Quando allora il possesso di un immobile in Italia configura per una società non residente la nascita di una stabile organizzazione? A tale quesito ha già risposto esaurientemente l’Amministrazione finanziaria con la Risoluzione n. 460196/1989. La risoluzione osserva che:
“La struttura immobiliare (la proprietà di un immobile) non sembra, quindi, concretizzare una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre”
In sostanza, il mero possesso di beni immobiliari in Italia non è considerato come una stabile organizzazione. Riteniamo dunque che la società holding immobiliare estera possa detenere più immobili. Anche in questo caso, con una mera gestione dei beni, non si configurerebbe una stabile organizzazione.
Eventuale locazione degli immobili
E se, oltre ad averne il possesso, la holding immobiliare estera affittasse l’immobile? Tale attività cambia lo status di società non residente? La stessa risoluzione afferma che la semplice locazione dell’immobile non produce nessun cambiamento della situazione. Infatti nella risoluzione si legge che:
“resterebbe comunque da verificare che il soggetto estero effettivamente impianterà in Italia un’attività da definirsi imprenditoriale e non meramente di semplice affitto di locali“.
E si definisce una stabile organizzazione:
“la effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale… sia sul piano gestionale che sul piano contabile e deve costituire… un’entità economica operativa dotata di autonomia di gestione“
Quindi si può affermare che quando la locazione riguardi, data l’ampiezza dell’immobile ed i canoni percepiti, una attività marginale per l’azienda, essa non cambi la situazione di non esistenza di una stabile organizzazione. Molto dipenderà anche dalle modalità delle locazione. Dalla prestazione di servizi aggiuntivi.
Adempimenti per la tassazione del reddito in Italia
In conclusione il possesso dell’immobile e la locazione dello stesso non comportano necessariamente la nascita di una stabile organizzazione. Non vi è lo svolgimento di attività di impresa. Con tutte le conseguenza. Il reddito prodotto, ai sensi dell’articolo 152 del DPR n. 917/1986, va tassato secondo le regole disposte dal titolo I, per le singole categorie di reddito. Si deve tassare il reddito secondo le regole previste per le persone fisiche. Per le problematiche di esterovestizione di una Holding guarda il Link.
La società non residente sarà stata dotata di un codice fiscale. Ma non della partita iva. Ci sarà ovviamente la registrazione del contratto di locazione. Non ci sarà obbligo di emissione di un documento contabile specifico. Il reddito conseguente sarà tassato come un reddito fondiario. Come percepito da una persona fisica.
Le teoriche opzioni di tassazione sono:
- tassazione del 95% del reddito derivante dai canoni di locazione
- ovvero tassazione a cedolare secca dei canoni di locazione
Impossibilità per la holding immobiliare di avvalersi della cedolare secca
Dal 2011 è possibile un sistema di tassazione degli immobili locati a fini abitativi, agevolato e semplificato. E’ denominato cedolare secca. Vedi l’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011. E’ una forma di tassazione forfettaria. Il contribuente è esonerato dalla tassa di registro, dal bollo nonché dall’Irpef e dalle addizionali. L’aliquota di tassazione è fissata al 21% del canone. La percentuale si riduce al 10% in caso di locazione a canone concordato. Ma la società holding immobiliare estera può avvalersi della cedolare secca? Riteniamo di no. In base a quanto affermato nel provvedimento del 7 aprile 2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. Si spiega infatti che tale sistema di tassazione è riservato alle persone fisiche.
Obblighi dichiarativi della holding immobiliare estera con immobili in Italia
Ma come andrà dichiarato e tassato questo reddito della holding immobiliare estera? Facciamo riferimento all’articolo 152 del DPR n. 917/86. All’articolo 73, comma 1. E alle istruzioni per le dichiarazioni dei redditi per gli enti non commerciali. Istruzioni diretta anche agli enti non residenti per dichiarare i redditi percepiti in Italia. Questi dovranno compilare il quadro RB destinato a dichiarare i redditi dei fabbricati.
La compilazione del quadro RW
Esaminiamo la Circolare n. 45/2010 dell’Agenzia delle Entrate. A pagina 7 si si legge:
“L’obbligo di comunicazione del modulo RW sussiste non soltanto nel caso di possesso diretto delle attività da parte del contribuente, ma anche nel caso in cui le predette attività siano possedute dal contribuente per il caso di interposta persona“
Il socio della società holding immobiliare estera, proprietaria di immobili in Italia, deve valutare questo adempimento.
Immobili in Italia intestati a società estere: concreti adempimenti
Nonostante la proprietà di un immobile in Italia, la società straniera può non essere considerata una stabile organizzazione. Tale caratteristica potrebbe essere mantenuta anche nel caso in cui l’immobile venga locato. Sempre che questa attività rimanga marginale e non svolta in modo professionale. Sono rispettati questi vincoli? Allora la tassazione dell’immobile avverrà in base alla normativa sulla tassazione dei redditi fondiari per le persone fisiche. Andrà utilizzato il modello Redditi ENC. Quello degli enti non commerciali. In particolare compilando il quadro RB.
Immobili in Italia di società immobiliare estera: conclusioni fiscali
Prima di ogni scelta occorre considerare:
- E’ rischioso utilizzare la cedolare secca
- Suggeriamo di indicare nel quadro RW, del socio italiano persona fisica, la titolarità dell’immobile in Italia
- E’ necessario che l’immobile della società estera, messo a reddito in Italia, costituisca un’attività marginale della società stessa o un’attività meramente gestoria
Se tali situazioni si verificassero? La società holding immobiliare estera dovrebbe aprire partita iva. E sarebbe soggetta allo status di impresa commerciale residente.
Aspetti civili: pianificazione successoria
Una società holding immobiliare estera comporta vantaggi civilistici. In particolare nella pianificazione di successioni a causa di morte. Si può stabilire una disciplina ad hoc. Che consenta la trasmissione unitaria del patrimonio. Evitandone il frazionamento proprio fra più eredi. Ad essi saranno infatti attribuitequote sociali. Evitando le problematiche della divisione ereditaria. Evitando immobili in comproprietà tra eredi. (link pianificazione successoria).
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