Comunione immobiliare, come si scioglie?

La comunione immobiliare fra diversi comproprietari o eredi, si scioglie seguendo una procedura e norme di legge ben determinate.

La divisione di una comunione immobiliare è un’operazione a volte complessa. Anche quando i comproprietari si trovano in buoni rapporti. La situazione non cambia molto nel caso in cui l’originario acquisto è avvenuto mediante una compravendita. Ovvero nel caso in cui si è in presenza di una successione ereditaria. I maggiori problemi sorgono quando i comproprietari si trovano in presenza di beni non comodamente divisibili. Vediamo le regole generali stabilite dal codice civile. Lasciando invece le situazioni “particolari” ad appositi articoli.

Divisione amichevole della comunione immobiliare

La prima situazione è quella che tutti i comproprietari sono d'accordo sulle modalità di divisione. Cioè concordino sulle loro quote astratte. E sulle porzioni da assegnare (o vendere). L'accordo può avvenire con l’attività di mediazione di un avvocato o di un tecnico. In caso di accordo bonario, i comproprietari devono porre in essere un vero e proprio contratto. Tale contratto deve essere obbligatoriamente sottoscritto da tutti i comproprietari. I firmatari decidono le regole con cui si divideranno i beni. Possono assegnare a ciascuno una parte del bene o dei beni. Oppure possono decidere di vendere. Per dividersi il ricavato. La divisione può avvenire anche secondo quote concrete di valore diverso rispetto alla quota astratta di comproprietà spettante. Il contratto di divisione immobiliare richiede un notaio. Attenzione comunque a fare i furbi! In caso di violazione delle quote un accordo può essere rescisso ai sensi dell’art. 763 c.c.

E se i comproprietari non trovano un accordo di divisione? La legge interviene dettando specifiche regole che devono essere seguite in sede giudiziale, nella causa di divisione. La causa di divisione dovrebbe essere intesa sempre come un’anticamera di una divisione amichevole. Ciò non solo per i costi, ma soprattutto per la durata incompatibile con lo “sfruttamento” economico del proprio patrimonio. E’ da tener presente che per essere operative le sentenze sulla proprietà devono passare in giudicato. Se un comproprietario è litigioso, si deve aspettare l’appello o la cassazione per mettere fine alla questione. Ciò detto, la legge prende in considerazione sia il caso della comunione immobiliare comodamente divisibile, sia di quella non comodamente divisibile.

Secondo la giurisprudenza, una comunione immobiliare non è comodamente divisibile quando il frazionamento della stessa non è oggettivamente possibile oppure determinerebbe un notevole deprezzamento economico delle porzioni. Una comunione non è comodamente divisibile anche quando, tenuto conto dell’usuale destinazione dell’immobile e della sua pregressa utilizzazione, sia impossibile formare in concreto porzioni suscettibili autonomo e libero godimento (Cassazione n. 14577/2012). Facciamo qualche esempio di comunione non comodamente divisivile. Un unico modesto appartamento, che non può essere frazionato per l’impossibilità di creare due ingressi o due bagni. Oppure un terreno edificabile che, se suddiviso in due, realizzerebbe porzioni non più utilizzabili.

La normativa indica più criteri divisionali fra loro alternativi ed elencati secondo un ordine di preferenza. Il primo criterio da seguire è l’assegnazione dell’intera comunione immobiliare al comproprietario con la quota maggiore. Ovvero anche ai comproprietari che, coalizzati, abbiano la quota maggiore. L’assegnazione al maggior quotista è, comunque, è subordinata al fatto che questi chieda l’assegnazione e si offra di versare un conguaglio agli altri comproprietari. Si veda a tal proposito l’art.720 c.c.

In questo caso, uguale diritto all’assegnazione passa agli altri comproprietari, quelli con quota minore. Questi potranno chiedere, singolarmente o congiuntamente, che il bene venga loro assegnato in proprietà esclusiva. Se sono più comproprietari a chiedere l’assegnazione, nascerà una nuova comproprietà unicamente allo scopo di sciogliere la precedente comunione sull’immobile indivisibile.

Divisione giudiziale della comunione immobiliare

Quando una comunione immobiliare non è comodamente divisibile?

Vediamo un caso concreto

Una comunione immobiliare ereditaria tra una vedova ed i tre figli. La vedova con una quota di un terzo. Ed i tre figli con una quota di due noni ciascuno. Assumiamo che la comunione non sia comodamente divisibile. Essendo composta da un immobile non frazionabile. Se non si mettono d’accordo per una divisione amichevole, si rende necessario il giudice. Nella causa, esaminata la valutazione del perito, la vedova non richiede l’assegnazione dell’intero appartamento. Due dei tre figli potrebbero richiedere essi stessi l’assegnazione dell’appartamento, conguagliando madre e fratello. Attenzione però. La nuova comproprietà tra i due fratelli non sarebbe ereditaria, ma comune. La conseguenza è che ciascuno dei due figli nuovi comproprietari potrebbe vendere la propria quota senza alcuna prelazione al fratello (art.732 c.c.). Una nuova comunione non è solitamente consigliabile. Sciolta una comunione, il rischio è quello di riavere gli stessi problemi tra i due nuovi comproprietari.

Chi prevale tra il comproprietario con quota maggiore che chiede l'assegnazione ed i restanti comproprietari che sommino le loro quote?

La giurisprudenza ha ritenuto dover privilegiare il condividente singolo con la quota più alta motivando la soluzione sulla base di un più generale principio, desumibile dalle norme sulla proprietà nel nostro ordinamento. Infatti, la proprietà del singolo è di più facile gestione ed è vista con favore. Lo scioglimento della comunione a scapito di situazioni di comproprietà protratte nel tempo è dunque incentivato dalla nostra normativa.

E se nessuno dei comproprietari si propone per l’assegnazione del bene?

Non resta, in questo caso, altra soluzione che chiedere al Giudice la vendita dell’immobile all’asta. La procedura potrebbe essere anche condotta direttamente dalle parti, privatamente.Ciò è sempre preferibile perché consente di vendere solitamente l’immobile ad un prezzo maggiore. Nel caso di asta giudiziale, le operazioni di vendita possono essere condotte direttamente dal giudice o delegate ad un professionista incaricato,di regola un notaio. Attualmente la seconda soluzione è quella più comune.

(Pagina a cura dell'Avvocato Carlo Peruzzi di Padova)