Quale tassazione degli affitti brevi? Con suggerimenti

Locazioni brevi, turistiche o per nomadi digitali. Aiutiamo i proprietari a districarsi tra le normative di tassazione degli affitti brevi. Con qualche suggerimento per ottimizzare la fiscalità. Per scegliere il regime di tassazione. Ma anche per decidere se avviare un’impresa o aprire una società immobiliare. Prima parte: la fiscalità per persone fisiche (fuori dal regime impresa).

A  quali soggetti si applica la tassazione degli affitti brevi D.L.50/17?

La fiscalità agevolata della locazione breve prevista dal D.L.50/17. Cosa prevede? Ma anzitutto, a quali soggetti si applica? La fiscalità si applica solo alle persone fisiche. Ma esclusivamente a quelle che operano al di fuori di un’attività d’impresa. Dunque sono escluse le società. Ivi compresa la società semplice holding immobiliare. Ed è escluso il Trust. Inoltre, affinchè si applichi la tassazione agevolata alla persona fisica ci devono essere 5 condizioni. La disciplina si ritrova nell’art. 4 del D.L. n. 50/17.

1. L’immobile deve essere abitativo. E’ esclusa dunque la disciplina per negozi, uffici, magazzini, terreni.
2. La durata dell’affitto non può essere superiore a 30 giorni nell’anno. E’ il tempo massimo per ogni soggetto locatario. La norma di riferimento? L’art. 2 bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86.
3. Entrambe parti del contratto devono essere persone fisiche. Persone che non operano quali imprenditori. Dunque sono escluse le società. E’ esclusa anche la società semplice immobiliare.
4. La locazione deve essere attuata dal titolare del diritto reale (proprietario o usufruttuario). O da persona da questi legittimata. Cioè un locatore o un comodatario.
5. La tassazione degli affitti brevi (ambito personale) può essere invocata per non più di 4 immobili per soggetto. Altrimenti, se si affittano più di 4 immobili l’attività diventa d’impresa. Ed occorre applicare una diversa normativa. Il principio è stato inserito dalla legge di Bilancio 2021. Se c’è impresa occorre aprire partita iva. Ai sensi dell’art. 35 comma 1 del DPR n. 633/72. In capo al soggetto che intraprende l’esercizio dell’attività d’impresa. Salvo problematica prova contraria a carico del contribuente.

Il reddito da locazione: un reddito fondiario o un reddito diverso.

Rientri nella categoria persona fisica, non operante in regime d’impresa? Allora vediamo quali opportunità di tassazione del reddito (canoni) da locazione ci sono.

Il soggetto che deve dichiarare il reddito è il titolare del diritto reale sull’immobile. Lo dichiara come reddito fondiario. Le uniche eccezioni riguardano il sublocatore. O il comodatario. In questi ultimi casi, infatti, il reddito va dichiarato tra i redditi diversi. Ma la tassazione è la medesima.

Il percettore del reddito (canone) può optare per la tassazione IRPEF o per la cedolare secca. Vediamo le due ipotesi. E la convenienza o meno dei due sistemi.

La Tassazione IRPEF del reddito da affitti brevi

Prima possibilità. E’ la modalità classica di tassazione degli affitti brevi. Prevede l’inserimento nella tassazione IRPEF. Il reddito da affitti brevi concorrerà alla formazione del proprio reddito imponibile IRPEF. Insieme ai redditi da lavoro dipendente. A quello autonomo.

Il reddito da locazione breve diventa imponibile IRPEF per il 95% del proprio ammontare. Il 5% residuo è una deduzione forfettaria. In sostanza, il 95% del reddito da affitto è assoggettato a tassazione. Secondo gli scaglioni IRPEF. Mentre sul 5% non pagherai imposte sul reddito. Perché è considerata la parte di spese che hai fatto.

La Tassazione degli affitti brevi con cedolare secca

Seconda possibilità. Optare per la cedolare secca. Si tratta di un’imposta del 21%. Si conteggia sul canone lordo d’affitto. Facciamo allora una simulazione fiscale. Il canone è 1.000,00 euro. Con costi di intermediazione di 200,00 euro. Comunque la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 1.000,00 euro. E pertanto la tassazione è di 210 euro. Senza tenere conto dei costi. Come vedi, l’aliquota di tassazione è inferiore a quella IRPEF. Ma non è detto che le imposte siano inferiori. Infatti, la tassazione degli affitti brevi con cedolare si applica sul 100% del reddito. Non sul 95%. E non puoi neppure dedurre le spese.

Importante: la cedolare secca è un’opzione. Devi esprimerla in dichiarazione dei redditi. La scelta tra IRPEF o cedolare può essere valutata di anno in anno. Per valutare la convenienza di una tassazione o dell’altra. Anche sulla base delle spese sostenute. Ma questo lo esaminiamo più avanti.

Gli adempimenti fiscali dichiarativi

Abbiamo visto per quali soggetti si può parlare di tassazione degli affitti brevi. E quali regimi fiscali ci sono. Analizziamo adesso le incombenze dichiarative. Primo. Non c’è bisogno di dichiarare e registrare il contratto presso Agenzia delle Entrate. Secondo. Quando occorre fare la dichiarazione dei redditi? E’ con la dichiarazioni dei redditi infatti che si dichiara al Fisco la tassazione degli affitti brevi. Evitando di incappare in situazioni di mancata dichiarazione o peggio di evasione fiscale.

Adempimenti Fiscali Obbligatori

Quando e come fare la dichiarazione? E’ bene leggere la Circolare n. 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate. Tratta appunto la dichiarazione della tassazione degli affitti brevi (art. 4 D.L. n. 50/17). La circolare è importante per districarsi in una disciplina così particolare. Anzitutto è previsto che gli obblighi fiscali gravano sul soggetto titolare del reddito. Proprietario, usufruttuario, sub-locatore, o comodatario. Ma variano a seconda che nell’operazione intervenga o meno un intermediario o un portale web. Sostituto di imposta o meno.

• Locazioni Brevi con intermediario o portale Web

All’inizio il fenomeno dei portali web. AirBNB, booking, ecc. Poi, negli ultimi anni, abbiamo assistito ad un moltiplicarsi di intermediari. Coloro che affittano per te. In inglese verrebbero chiamati “property manager“. Sono soggetti professionali. Spesso Agenti Immobiliare. Fungono da intermediari tra locatore e locatario (turista, lavoratore, nomade digitale). L’intermediario di solito ha un mandato scritto del proprietario. E ti gestisce la locazione. Così può anche firmare al posto tuo il contratto. Talvolta si occupa anche dell’accoglienza, delle pulizie e di mote altre incombenze. L’intervento dell’intermediario ha riflessi nella dichiarazione della tassazione degli affitti brevi. Si possono infatti presentare queste tre possibilità.

• Intermediario che interviene nella riscossione dei canoni

In questo primo caso l’intermediario applica una ritenuta di acconto del 21%. Da calcolare sul canone di locazione lordo. La ritenuta funge da acconto se si sceglie la tassazione IRPEF. Mentre è l’imposta effettiva se si sceglie la cedolare secca. Se si sceglie la cedolare, l’intermediario rilascerà una Certificazione Unica (modello CU). Solitamente nel marzo dell’anno successivo. La ritenuta si calcola sul “corrispettivo lordo” indicato nel contratto. Il lordo comprende anche le somme addebitate per servizi accessori o consumi. Ed anche la provvigione dell’intemediario. Circolare n. 24/2012 dell’Agenzia delle Entrate.

• Intermediario che non interviene nella riscossione dei canoni

Nel secondo caso c’è sempre un intermediario. Ma non riscuote i canoni. Non trova pertanto applicazione la ritenuta. Il canone di locazione passa direttamente dall’ospite al locatore. Tuttavia, anche in questa situazione l’intermediario ha degli obblighi dichiarativi. Infatti, entro il 30/6 dell’anno successivo l’intermediario comunica i dati all’Agenzia delle Entrate. In questo modo il fisco ha una mappatura di tutte le locazioni brevi. E può verificare la regolarità della dichiarazione e della tassazione degli affitti brevi.

• Affitti brevi senza intervento dell’intermediario o del portale web

Vediamo allora l’ultima possibilità. Quella in cui la locazione breve avviene senza la presenza di un intermediario o un portale. Oppure quando intermediari e portale non fungono da tuo sostituto di imposta. Molti portali stranieri si rifiutano, infatti, di farlo. Il proprietario deve allora dichiarare il reddito in dichiarazione dei redditi. E pagare lui interamente le tasse sul reddito. Sostanzialmente, quindi, tutti gli obblighi dichiarativi e di pagamento ai fini delle imposte dirette gravano sul locatore del contratto. Egli riporterà i redditi conseguiti nella dichiarazione dei redditi. Il percepimento di redditi da locazione comporta l’obbligo di presentazione della dichiarazione. Anche se non ci sono altri redditi.

Spunti di pianificazione della tassazione degli affitti brevi

Analizziamo come effettuare una corretta pianificazione fiscale. Optare per la cedolare secca? Conviene una holding immobiliare? Parliamo anzitutto della tassazione degli affitti brevi. Per persone fisiche non in regime d’impresa. Le imposte variano scegliamo IRPEF o cedolare secca. La scelta sul regime fiscale non deve essere assoluta. Dovresti valutarla di anno in anno. In base alla situazione particolare. Maggiore è il tuo reddito IRPEF. Più onerosa infatti è questa forma di tassazione. Maggiori sono le ristrutturazioni ed i lavori di efficientamento energetico. Meno onerosa è invece questa forma di tassazione. Potresti infatti sfruttare questi oneri deducibili o detraibili. Così da ridurre la tassazione IRPEF. E rendere conveniente questo tipo di tassazione degli affitti brevi.

Insomma, la scelta dipende esclusivamente da una specifica analisi dalla convenienza economica.  Tra:

• La tassazione ordinaria con deduzione dei costi e.
• La tassazione a forfait al 21 per cento. Senza tener conto dei costi sostenuti.

In caso di sublocazione, magari in famiglia. Avremo una doppia opzione. Ad esempio il locatore potrà scegliere la cedolare sull’affitto “principale”. E dunque avremo due opzioni per la stessa casa. La prima, esercitata dal proprietario locatore. La seconda del locatario, sublocatore dell’affitto breve.

Più comproprietari

Qual è la tassazione degli affitti brevi quando ci sono più comproprietari? Chi dichiarerà il reddito? Non si guarda chi   è presente nel contratto di affitto. Il reddito deve essere ripartito tra tutti i comproprietari. In ragione delle loro quote di proprietà. La ritenuta viene concentrata però su un unico soggetto. Pertanto, questi si troverà quasi sempre a gestire una posizione creditoria verso l’Amministrazione finanziaria (Circolare n. 24/E/2017). Gli altri comproprietari, invece, si troveranno sempre con un debito di imposta da versare.

Tassazione degli affitti brevi: l’importanza di un professionista e di una consulenza

Come visto sopra, il regime fiscale di tassazione degli affitti brevi è peculiare e specifico. L’applicazione della cedolare secca permette un buon risparmio. Ma in alcun casi è pià conveniente passare al regime IRPEF. Tuttavia oltre alle questioni fiscali, ce ne sono di civilistiche. Alle volte conviene una holding immobiliare. Alle volte è richiesta una pianificazione successoria. In altri casi è il trust che può darci tranquillità civilistica, e risparmio fiscale. Ovvero anche due strumenti tra loro combinati.