Come pianificare legalmente la protezione immobiliare? Ti forniamo una panoramica dei pro e contro dei principali stratagemmi per tutelare la casa. Gli strumenti che solitamente si utilizzano sono Holding immobiliare, intestazione a terzi, donazione, Trust, Fondo patrimoniale, vincolo di destinazione e Fondazione.
Premessa sulla protezione immobili
La protezione immobiliare dovrebbe essere sempre precedente all’insorgenza del debito. Infatti, una volta sorto il debito, qualsiasi tipo di stratagemma diventa più complicato. Infatti, i creditori hanno più possibilità di impugnazione. In particolare, con l’azione revocatoria i creditori possono vanificare gli atti nei cinque anni successivi. Ad esempio, grazie a tale azione, i creditori potranno rendere inefficace il conferimento di immobili in società holding. Oppure la vendita, la donazione, ecc. Dunque, se il debito è già esistente ti caldeggiamo di parlare subito con l’avvocato. Ad esempio attraverso il nostro Colloquio informativo. In modo che l’operazione di protezione immobile non venga impugnata.
Inoltre, anche se ti prendi per tempo, devi sapere che non tutti i metodi di protezione immobiliare sono completamente sicuri. Soprattutto se non sono studiati nei minimi particolari. Inoltre, non tutti i sistemi di tutela hanno pari costo. Dunque, alcuni strumenti sono più efficaci e convenienti di altri. Infine, considera che ci potrebbero essere strumenti che non fanno al tuo caso. Anzi, potrebbero essere una soluzione peggiore del male che intendi curare.
Le due categorie di strumenti di protezione immobiliare
In genere, lo specialista patrimonialista ti proporrà soluzioni di protezione immobiliare di due tipi.
Anzitutto, l’avvocato ti proporrà soluzioni di protezione immobiliare per creare uno scudo protettivo senza rinunciare al controllo diretto. Come la società holding immobiliare partecipata e amministrata direttamente da te. Oppure il Fondo patrimoniale.
In certe situazioni, invece, il professionista ti consiglierà operazioni che comportano la perdita del controllo del bene attraverso il trasferimento a terzi. Ad esempio la donazione, la vendita o l’intestazione fiduciaria.
Holding immobiliare
Uno dei migliori strumenti di protezione immobiliare mantenendo il controllo del bene? La società holding immobilare. La holding può essere italiana. O in alternativa estera. Può essere di persone o di capitali. Oltre agli immobili la holding può anche proteggere quote sociali e investimenti. Inoltre, in aggiunta alla protezione del patrimonio, può fornire vantaggi fiscali.
Nella protezione immobili spesso consigliamo una società di persone commerciale (s.n.c. e s.a.s.). Sotto il profilo fiscale può avere senso conferire gli immobili a una società semplice. E’ una società non commerciale. E’ l’ideale per coordinare la gestione di più proprietà immobiliari. Beni appartententi a una famiglia o a un gruppo familiare. Come detto, possono esserci vantaggi fiscali dall’adottare questa forma sociale. Ad esempio riguardo alle plusvalenze.
Soffermiamoci sugli aspetti extrafiscali oggetto di questo articolo. Le quote della società semplice non sono direttamente pignorabili. Un ulteriore vantaggio è quello di regolare, attraverso lo statuto, una futura successione. Infatti, la successione avrà ad oggetto quote e non immobili. Evitando imposte ipocatastali. Inoltre i soci potranno spartirsi gli immobili attraverso un’operazione di scissione. Evitando divisioni giudiziali litigiose. Nonché beneficiando di neutralità fiscale. Nel nostro sito abbiamo già parlato dei vantaggi della società semplice.
Il principale svantaggio di tale operazione è il costo. Infatti il conferimento di un immobile ad una Holding soggiace a una pensante imposta di registro proporzionale. Tuttavia, in determinati casi, da approfondire con l’avvocato, il conferimento in holding è tassato con imposta fissa di soli 200 euro.
Intestare la casa a un familiare
Tra tutti i metodi usati per la protezione immobiliare, il più usato è intestarlo ai figli o al coniuge. Il propriaterio a rischio (un imprenditore o un professionista) trasferisce la casa al familiare. Ovviamente un familiare che non ha rischi lavorativi. Si procede davanti a un notaio con un atto di donazione oppure di vendita. Solitamente la vendita nasconde una donazione indiretta. Cioè il prezzo non viene pagato dal familiare, nonostante l’attestazione del Notaio.
I principali vantaggi di questa soluzione di protezione immobili? Ad esempio sono che l’immobile resta in famiglia, il cedente si può riservare l’abitazione (diritto non pignorabile), si attua una pianificazione successoria anticipando l’eredità, si possono pagare solo le imposte ipocatastali.
Invece, gli svantaggi da considerare sono molteplici. Il primo è che la donazione è irrevocabile. Il cedente perderà il controllo del bene e del suo valore. Questo strumento non è attuabile qualora il debito sia già insorto. Infatti, il creditore potrà impugnare facilmente l’atto di donazione o di vendita al familiare. Da ultimo, occorre valutare anche se la donazione, diretta o indiretta, rispetti le quote di legittima previste dalla legge nell’eredità.
Vendere la casa a un estraneo
Uno stratagemma che ti consigliamo di adottare solo in situazioni particolare è la vendita degli immobili a estranei. Si può infatti vendere la casa per protezione immobiliare. Tuttavia, se si vuole essere tranquilli, bisognerà vendere a estranei e rinunciare definitivamente al proprio bene. Quindi trovare un modo ove collocare e proteggere i soldi. In alternativa, si può procedere con una vendita simulata. Questa soluzione richiede fiducia massima nell’intestatario. Le controdichiarazioni non ti tuteleranno mail al 100 per 100.
Per procedere alla vendita per protezione immobiliare bisogna recarsi dal notaio. L’acquirente pagarà le imposte e l’onorario del professionista dovrà essere l’acquirente. Se invece hai pensato ad una vendita simulata, devi mettere in conto di far fronte a queste spese.
Il diritto di abitazione
In molti casi, quando si procede alla vendita o alla donazione per protezione immobiliare, in molti casi ci si riserva il diritto di abitazione. Infatti, il diritto di abitazione, a differenza dell’usufrutto, non è pignorabile.
Trust
Negli ultimi tempi, è sempre più usato lo stratagemma del Trust. Il Trust è un patrimonio separato che offre protezione immobiliare. Si cede a un soggetto (di solito una fiduciaria) la proprietà dell’immobile, con obbligo di intestarlo ai propri figli beneficiari dopo un certo periodo di tempo o a certe condizioni. Tempo durante il quale un soggetto terzo amministrerà il bene nell’interesse dell’originario proprietario e dei beneficiari. Non sempre il trust è particolarmente costoso. In conclusione è una soluzione che si può valutare.
Separazione consensuale dei coniugi
Da evitare, se possibile, un abituale artificio per la protezione immobiliare. Cioè quello di fingere una separazione consensuale, con cui intestare la casa al coniuge o assegnarla ai figli. Parliamo di quella situazione simulata in cui, nonostante la separazione, marito e moglie continuano a vivere insieme. La separazione fittizia può essere impugnata con l’azione simulatoria (entro dieci anni) o con l’azione revocatoria (entro cinque anni).
Contratto di locazione e contratto preliminare
Registrare degli atti che pongono vincoli sull’immobile è talvolta molto utile. Infatti tali atti sono poco costosi, non determinando il trasferimento di immobili. Certamente la protezione immobiliare non è assoluta. Tuttavia i creditori potrebbero essere dissuasi dall’intraprendere azioni esecutive. Per questo è un ottimo sistema per indurli a trattare la definizione del debito.
Conculsione sulla protezione immobiliare
La panoramica che ti abbiamo fatto è abbastanza completa. Tuttavia, gli strumenti sono moltissimi e possono essere utilizzati congiuntamente. Ad esempio, puoi associare una holding estera a una holding immobiliare italiana. Oppure puoi vendere ad una società anzichè conferire. Puoi vendere alcuni beni, donarne altri, mettere in locazione altri ancora. Per tale motivo, ti suggeriamo di parlare della tua situazione e dei tuoi obiettivi ad uno studio legale. Gli avvocati dello studio Forcella Peruzzi, iscritti all’ordine di Padova, ti potranno consigliare al meglio.
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