Come vendere una casa ereditata: la guida ai passaggi legali e fiscali

Messa a punto l'assegnazione o il riscatto delle quote familiari, una delle esigenze più comuni dopo l'apertura di una successione è monetizzare l'immobile ricevuto in eredità attraverso la vendita sul mercato.

Vendere un fabbricato o un appartamento ereditato, tuttavia, non è un'operazione immediata: occorre completare alcuni adempimenti preliminari per rendere l'immobile regolarmente alienabile ed evitare contestazioni in sede di rogito notarile. In questa guida vediamo nel dettaglio tutti i passaggi da seguire.

1. Dichiarazione di successione e voltura catastale

Il primo passo fondamentale consiste nella presentazione della Dichiarazione di Successione presso l'Agenzia delle Entrate, da effettuare entro 12 mesi dalla data di apertura della successione (coincidente di norma con il decesso).

• Funzione fiscale: La dichiarazione serve a calcolare e versare le imposte di successione e le imposte ipotecarie e catastali (rispettivamente 2% e 1% sul valore catastale, salvo le agevolazioni per la "prima casa" con imposta fissa a 200 euro ciascuna).
• Voltura catastale: Contestualmente o a seguito del deposito, si richiede la voltura catastale per aggiornare l'intestazione dell'immobile in favore dei chiamati all'eredità. Si precisa che la voltura ha valore prevalentemente fiscale e non prova da sola la proprietà definitiva.

2. L'accettazione dell'eredità e la trascrizione al Rogito

Per poter vendere la casa dal Notaio, non basta aver presentato la successione: occorre che il chiamato diventi proprietario a tutti gli effetti tramite l'accettazione dell'eredità.

L'accettazione può essere espressa (tramite atto pubblico) oppure tacita (quando il chiamato compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare, come la vendita stessa della casa o di una sua quota, ex art. 476 c.c.).

Nota notarile: Ai sensi dell'art. 2650 del Codice Civile (continuità delle trascrizioni), il Notaio che redige l'atto di vendita a terzi provvederà a trascrivere contestualmente l'accettazione tacita dell'eredità nei Registri Immobiliari. Il costo della trascrizione graverà sull'erede venditore.

3. Verifiche di conformità edilizia, catastale ed energetica

Prima di mettere sul mercato la casa o sottoscrivere un contratto preliminare (compromesso), è indispensabile far verificare da un tecnico abilitato (geometra o architetto) l'assenza di abusi edilizi e la corrispondenza delle planimetrie:

• Conformità urbanistica e catastale: Piccole difformità o tramezzi spostati dai genitori decenni prima devono essere sanati prima della vendita, a pena di nullità dell'atto di compravendita.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): È obbligatorio dotare l'immobile del certificato APE aggiornato prima di pubblicare annunci o stipulare il rogito.

4. Imposte e plusvalenza sulla vendita dell'immobile ereditato

Dal punto di vista delle imposte sul reddito, la vendita di una casa ricevuta in eredità gode di un importante beneficio fiscale:

Ai sensi dell'art. 67 del TUIR, i beni immobili pervenuti per successione non generano mai plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, anche qualora l'immobile venga venduto entro 5 anni dall'apertura della successione e a un prezzo superiore rispetto al valore dichiarato in successione.

5. Cosa fare se tutti gli eredi sono d'accordo (e cosa succede se uno si oppone)

Se la casa appartiene a più comproprietari eredi ed esiste un accordo unanime, la procedura procede linearmente: tutti sottoscrivono il mandato all'agenzia o il preliminare di vendita, e al rogito il ricavato netto viene suddiviso in proporzione alle rispettive quote di ereditarietà.

(Guida a cura dell'Avvocato Carlo Peruzzi – Studio Legale Forcella Peruzzi)