Vendere la casa ereditata, cosa devi sapere per tutelarti

Come fare a vendere la casa ereditata ripartendo il ricavato tra eredi? Suggerimenti legali e adempimenti.

• La dichiarazione di successione
• Le tasse successiorie e ipocatastali
• L’accettazione dell’eredità
• L’opposizione di un coerede

La dichiarazione di successione: il primo adempimento per vendere la casa ereditata

Il primo passo per vendere la casa ereditata è quello dell’intestazione del bene agli eredi. Tale step avviene mediante la compilazione e il deposito della dichiarazione di successione. E della connessa voltura catastale. Si tratta di adempimenti di natura fiscale all’Agenzia delle Entrate. Essi, in particolare, comportanto l’intestazione della casa ricevuta in eredità agli eredi. Va compiuto entro un anno dall’apertura della successione. Cioè della morte dell’intestatario dell’immobile.

In pratica, nel modello trasmesso vengono riportati tutti i beni del defunto. Non solo gli immobili, ma anche i beni mobili. Tale tadempimento è fondamentale anche per determinare le tasse sull’eredità. Questo è un passaggio essenziale. Infatti, si può vendere la casa ereditata solo se sono state pagate le imposte. Le tasse sono di due tipi: le tasse di successione (eventuali) e quelle ipocatastali per la voltura. Il deposito telematico della dichiarazione di successione può essere fatto tramite un intermediario. Oppure da sè il software dell’Agenzia delle Entrate. Qui trovi i suggerimenti per il deposito in autonomia (link).

Il pagamento della tassa di successione e delle tasse ipocatastali

Prima di vendere la casa ereditata è necessario pagare l’eventuale tassa di successione. Tale tassa, allo stato, colpisce solo i patrimoni importanti o eredità provenienti da un parente lontano. Queste tasse vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate. All’esame della dichiarazione di successione. L’importo da versare viene calcolato sulla base di aliquote variabili a seconda del grado di parentela dell’erede. Questo il prospetto riepilogativo:

• 4% sul valore dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli
• 6% sul valore dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle
• 6%  senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati
• 8% senza applicazione della franchigia per gli altri soggetti.

Oltre alla tassa di successione, nel caso di un immobile ricevuto in eredità bisognerà pagare le tasse connesse alla voltura. Sono le spese previste anche nelle tradizionali compravendite.

• L’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale della casa
• Quella catastale, pari all’1% del valore catastale della casa.
• L’imposta di bollo dal valore di euro 16 ogni 100 pagine e tributi speciali per euro 55.

Tuttavia, restano valide le agevolazioni sulla prima casa: se uno degli eredi può beneficiare di questi sgravi fiscali, infatti, le imposte saranno di 200 euro ciascuna.

Vendere la casa ereditata: gli atti di accettazione dell’eredità e sua trascrizione

Quando si decide di vendere la casa ereditata, oltre agli adempimenti fiscali occorre procedere ad un adempimento civilistico. In particolare, facciamo riferimento all’accettazione dell’eredità. Si tratta dell’atto con cui il chiamato diventa erede.

In linea teorica, l’accettazione può essere di due forme.

• In primo luogo, l’Accettazione espressa. Cioè quando l’erede dichiara formalmente a un Pubblico Ufficiale di voler accettare l’eredità. Parliamo di un Notaio o della cancelleria del Tribunale.
• In secondo luogo, l’Accettazione tacita. In tale caso, l’erede tiene dei comportamenti che manifestano la sua volontà di accettare l’eredità.

Tuttavia, nella pratica, il passaggio avanti a un pubblico ufficiale è sempre necessario. La trascrizione dell’accettazione dell’eredità serve infatti a dare una certezza dell’accettazione. In particolare, rispetto ai terzi e soprattutto all’acquirente. Spesso, la trascrizione dell’accettazione dell’eredità avviene contestualmente al rogito.

Come vendere la casa ereditata da più eredi?

Molto spesso gli eredi, proprietari della casa da vendere, sono più di uno. Si parla in questo caso di comunione ereditaria. In una situazione di questo tipo, l’immobile appartiene pro quota a più persone. I coeredi comproprietari non possono dunque procedere alla vendita della casa ereditata se non dopo accordo. Un accordo prevedente la vendita dell’intero immobile. In particolare, l’art. 1108 del codice civile prevede la necessità di una volontà concorde alla vendita.

E se uno degli eredi comproprietari non intende vendere la casa ereditata? Magaria pure con ragioni pretestuose. O per conseguire vantaggi personali. A questo punto ci sono diverse strade percorribili. La negoziazione per indurre il coerede a miti consigli. Anche avanti a un Organismo di Mediazione (per tale materia la mediazione è obbligatoria). Con l’avvertimento della necessità di avviare una causa di divisione. Cioè una procedure attraverso cui la casa sarà attribuita a uno degli eredi, frazionata, o venduta all’asta (incanto). Qui poi trovare una guida sulla divisione giudiziale (link) Ma prima di intraprendere la strada della divisione giudiziale è consugliabile valutare la strategia con un avvocato specialista di successioni ereditarie. Vedi il nostro articolo sull’avvocato esperto di successioni (link).

Vendere solo la propria quota dell’immobile ricevuto in eredità

Talvolta è percorribile una strada alternativa. Si tratta della possibilità, per un comproprietario, della vendita a terzi della sola quota di proprietà dell’immobile. Facciamo qui riferimanto alla problematica della vendita della cosiddetta “quotina” e “quotona”. Semplificando, la quotina è la quota su un immobile. Mentre la quotona è la quota astratta sull’intera eredità, comprendendovi attivi e passivi. Leggi il nostro articolo specifico sulla vendita o donazione della quota ereditata (link). Ti consigliamo di leggere l’articolo, ma qui possiamo anticiparti una casistica:

Il nostro schema

• Vendita di quotina su singolo bene ereditario (facente parte di massa ereditaria più ampia). Equivale a vendita di cosa altrui con effetti obbligatori immediati e reali differiti. Valida anche se l’altruità non si evinca dall’atto. Inoltre, sottoposta a condizione sospensiva implicita dell’esito divisionale.
• Donazione di quotina su un singolo bene ereditario (facente parte di massa ereditaria più ampia). Equivale a donazione sottoposta alla condizione sospensiva dell’esito divisionale. Valida solo se l’altruità è esplicitata nell’atto pubblico. Altrimenti è nulla per violazione dell’art 771 c.c.;
• La donazione o la vendita da parte di tutti gli eredi di un singolo bene ereditario (con massa composta da più beni ereditari). Valida e con effetti reali immediati.
• Donazione o vendita di “quotina” su un singolo immobile da parte di un solo comproprietario (facente parte di una più ampia comunione ereditaria) ma con il consenso in atto degli altri comproprietari. Valida e con effetti reali immediati.

Infine, ti facciamo presente che i coeredi hanno il diritto di prelazione. Ciò significa che la vendita a terzi potrà avvenire. Ma a patto che i coeredi non fossero interessati.